יותר דירות, בלי תשתיות: שוורץ מקדמת גרסה אגרסיבית לתמ"א 38

מנהלת מינהל התכנון, בינת שוורץ, מקדמת תוכנית חדשה לחישוב היקף זכויות הבנייה בפרויקטים הנבנים במסגרת תמ"א 38 תיקון 2, שבהם הבניין הישן נהרס. לפי ההצעה, חישוב הזכויות יתבסס על גודלו של הבניין הקיים, ולא יהיה קשור לזכויות הבנייה האפשריות במקום לפי התוכנית הקיימת למגרש (תב"ע). לפי ההצעה שמזכירה במתכונתה נוסחאות המקובלות בפרויקטים של פינוי־בינוי, לכל דירה קיימת תינתן תוספת של 25 מ"ר והשטח שיתקבל יוכפל פי שלושה.

ההצעה הראשונית נבחנה על ידי גורמי מקצוע במינהל, ושוורץ הציגה אותה לאחרונה לכמה מהנדסי ערים, ובהם מהנדס העיר תל אביב עודד גבולי ומהנדס העיר נתניה אבנר אקרמן. ל"כלכליסט" נודע שמהנדסי הערים התנגדו נחרצות לתוכנית, בין היתר משום שהיא עלולה לייצר זכויות בנייה מוגדלות, בלי שהמדינה מחויבת להוסיף לרשות המקומית תקציבים נוספים לתשתיות ומוסדות ציבור. כמו כן לא ברור מה היקף הפטור מהיטל ההשבחה בפרויקטים אלה.

נוסחת שוורץ עשויה להיות הפתרון למחלוקת בעניין היקף זכויות הבנייה בתמ"א 2/38, שהקפיאה את השוק. מי שהיה ראש ועדת ערר תל אביב בנוגע להיקף זכויות בנייה, עו"ד מיכה גדרון, קבע בשנה שעברה פרשנות מרחיבה לפיה יזם של פרויקט תמ"א 2/38 זכאי לקבל את זכויות הבנייה הקיימות במגרש על פי התב"ע ובנוסף את זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38. בנובמבר שעבר החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להפוך את הפרשנות למדיניות, אלא שבתוך שבועות ספורים הודיע המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שההחלטה התקבלה בלי סמכות - מה שמותיר ליזם את זכויות התמ"א בלבד. חוקר שמונה לבחון את הסוגיה יציג היום את מסקנותיו למועצה הארצית לתכנון.

ההצעה של שוורץ מבקשת לסיים את הקיפאון, תוך הגעה להבנות עם המשנה ליועץ קמיניץ שיידרש להגן עליה. בשיחה עם "כלכליסט" אישרה שוורץ את קיומה של התוכנית שאותה הגדירה כמצוינת, והסבירה שתפקיד המינהל להיות יצירתי ולפשט תוכניות בעייתיות. היא הסכימה שהתוכנית לא בשלה ולכן לא בטוח שתעלה היום בדיון במועצה הארצית. היא הסבירה שיש עוד צורך להפקיד את התוכנית ולדון בהתנגדויות לה, ולעשות עבודת הכנה ברשויות המקומיות שרגילות לעבוד בשיטה מסוימת.

לפי ההערכות, המועצה הארצית תנסה היום להגיע להכרעה בין המלצות החוקר למצב הקיים. אולם אם יתקשו להגיע להכרעה, ייתכן שתוצג התוכנית של מינהל התכנון במטרה לדון בה שנית בעוד חודש. עם זאת, המטרה היא למנוע בלבול בשוק שנמצא בסחרור בשנה האחרונה ועלול להתקשות לעכל תוכנית שלישית.

גורם שבקיא בהצעה אמר ל"כלכליסט" כי ההצעה החדשה עשויה לייצר מקרים אבסורדיים שבהם בית של קומה אחת יזכה לשלש את זכויות הבנייה שלו, כשמנגד הנוסחה לא תהיה כדאית במקומות שבהם ערך הקרקע נמוך, כלומר בכל מקום מחוץ לגוש דן. מנוסחאות המשמשות בפינוי־בינוי ידוע שמחוץ לגוש דן נדרשת לפחות הכפלה פי ארבעה של היקף הבנייה כדי שתהיה כדאית. "מכפיל של שלוש יהיה כדאי כלכלית רק באזורי הביקוש היקרים, ובמרבית הארץ לא תהיה כדאיות למסלול הריסה ובנייה מחדש", אמר עו"ד גידרון.