40% מהדירות במלאי: בהתחדשות עירונית

אחרי שנתיים של דיונים, הונחו שלשום היסודות להקמת הרשות להתחדשות עירונית, עם השלמת החקיקה שמסדירה את פעילותה. חודשים עוד יחלפו עד שהרשות הזו תקבל צורה וצבע, אך בדיקת “כלכליסט” מלמדת כי חברות הבנייה הגדולות לא מחכות לה ובשנים האחרונות הן יצרו מלאי גדול של מתחמים המיועדים לפרויקטים של פינוי־בינוי.

ניתוח הדו”חות השנתיים לסיכום 2015 שהגישו לבורסה 12 מחברות הבנייה הציבוריות הגדולות, מגלה כי מלאי יחידות הדיור הפוטנציאליות בתוכניות פינוי־בינוי כמעט ומשתווה למלאי הדירות שיש להן בקרקעות פנויות, ורובן המכריע מדווח על התקדמות בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית.

החברות שנבדקו מחזיקות קרקעות פתוחות שבהן פוטנציאל לבניית 29,493 דירות, כולל בפרויקטים מותלים. לעומת זאת אותן חברות מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית, שעיקרן בפינוי־בינוי, לבניית 21,243 דירות. למעשה, אם מורידים מהרשימה את שלוש החברות שמחזיקות מלאי קרקעות עצום -שיכון ובינוי, י.ח.דמרי, ואפריקה ישראל -המאזן מתהפך כליל: לתשע החברות שנותרו יש מלאי קרקעות לכ־9,000 דירות, בעוד בפרויקטים של פינוי בינוי יש להן כמות כפולה -18 אלף דירות.

רק לפני כחודשיים, בדו”ח השנתי שלו, מתח מבקר המדינה ביקורת חריפה על ההתקדמות האטית בהתחדשות העירונית. על פי הדו”ח, בין 2002 ל־2015 הכריזה הוועדה להתחדשות עירונית במשרד הבינוי על 30 מתחמים בלבד לפינוי־בינוי, שבהם 8,900 דירות. מתוכם, החלה הבנייה רק בשמונה מתחמים (2,400 דירות), ואוכלס מתחם אחד של 341 דירות. אלא שהחברות שנכללו בבדיקת “כלכליסט” מדווחות כעת כי הן מחזיקות בפוטנציאל משותף לבנות פי עשרה יותר דירות בפינוי־בינוי ממספר הדירות שבנייתן החלה עד 2015.

פרויקטים בקנה

מדובר במגמה שהולכת ומתחזקת. כך למשל, בדו”ח ל־2012 דיווחה אזורים כי במלאי עתודות הקרקע שלה יש פוטנציאל לכ־5,500 דירות -אף אחת מהן בהתחדשות עירונית. הדו”ח ל־2015 מציג מהפך: אזורים מדווחת על עתודות של 5,111 דירות בהתחדשות עירונית לעומת 2,973 בקרקעות פנויות. גם דו”ח 2012 של אפריקה ישראל לא כלל אף דירה בהתחדשות עירונית -לעומת 684 כיום. לעומתן, באשדר זיהו את הבעיה כבר לפני עשור, כשהבינו שמלאי הקרקעות במרכז אוזל. ל־3,900 הדירות בפינוי־בינוי שעליהן דיווחה אז נוספו עוד 430 דירות, בעוד מספר הדירות בעתודות קרקע נותר דומה.  

חשוב להדגיש שהחברות מדווחות לבורסה רק על פרויקטים בשלים. במקביל הן מקדמות עוד עשרות פרויקטים שעדיין רחוקים מקו הסיום, וכל הגורמים שומרים על זהירות משום שעד שפרויקט כזה יוצא לדרך עלולים לקרות דברים רבים שיבטלו אותו -שינויי חקיקה ורגולציה, דרישות של ועדות התכנון ומחלוקת עם הדיירים. "עד שאין 100% חתימות של הדיירים ואין תב"ע מאושרת -אין לנו זיקה לקרקע", מסביר סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אשדר, שוקה כסלו.

כך למשל, חברת י.ח.דמרי מדווחת על כ־2,400 דירות פוטנציאליות לבנייה בהתחדשות עירונית, אך בדו”ח מופיעה רשימה של שבעה פרויקטים נוספים שאותם היא מגדירה “בשלבים ראשונים”. על פי הערכות, לדמרי יש מלאי של 30 אלף דירות בהתחדשות עירונית. חברת צמח המרמן -שנוקטת משנה זהירות בתחום -לא מדווחת כלל על פרויקטים בהתחדשות עירונית, אך מנכ"ל החברה חיים פייגלין, אמר ל”כלכליסט” כי הם מטפלים בשלושה פרויקטים.

האילוץ מנצח

המדינה מנסה שנים לעודד התחדשות עירונית, אולם בחוסר הצלחה. לפי דו”ח המבקר, פוטנציאל הבנייה בערים הוא בין 400 ל־700 אלף דירות, שמתוכו מומש שבריר זניח. ניסיונות להגביר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים באמצעות הטבות מס -פטור מהיטל השבחה, מס שבח, מס רכישה ומע”מ -לא הביאו את היזמים. גם מסלולי הקידום השתנו: ב־1999 הופעל מסלול שבו הרשות המקומית יוזמת את התוכנית, וב־2002 נוסד מסלול שבו היזם מוביל את ההליך.

אלא שאילוצים כלכליים דוחקים את היזמים בחזרה לעיר. ב־2002 התקבל בג"ץ הקשת המזרחית שהגביל את סכום הפיצוי שקיבלו חקלאים על שינוי ייעוד קרקע מחקלאות למגורים. על פי פייגלין וכסלו, הפסיקה עצרה מאות תוכניות במרכז הארץ. בהמשך, תמ”א 35 הגבילה מאוד את הבנייה בשטחים פתוחים ונתנה עדיפות לבנייה במרקמים בנויים עוד לפני כניסתה הרשמית לתוקף ב־2007.

השנה הנחית שר האוצר משה כחלון מכה נוספת כשהחליט שכל קרקעות המדינה ישווקו רק בתוכנית מחיר למשתכן. יזמים מדווחים שכפועל יוצא נסקו מחירי הקרקעות הפרטיות, ובאין ברירה חברות הבנייה פונות להתחדשות עירונית כדי לשמר את מלאי הקרקעות.

פינוי-בינוי (ארכיון) צילום: חן גלילי

ואכן, אצל שמונה מ־12 החברות שנבדקו, מלאי הדירות בהתחדשות עירונית גדול מהמלאי בקרקעות פנויות, בהן שתיים שכל המלאי שלהן מבוסס על התחדשות עירונית -חברת מצלאוי שמתכננת לבנות 3,110 דירות, ובוני התיכון עם 930. אצל שאר השש יותר מ־60% מהעתודה היא בהתחדשות עירונית, וביניהן בולטת אשדר עם כ־5,000 דירות פוטנציאליות בהתחדשות עירונית, לעומת כ־1,200 בקרקע פנוי.

עו”ד ישי איצקוביץ

למעשה רק לשיכון ובינוי, אפריקה ישראל וי.ח דמרי יש יותר דירות פוטנציאליות בקרקעות פנויות מאשר בהתחדשות עירונית. לשתיים הראשונות מלאי קרקעות היסטוריות מהתקופה שהן היו בבעלות המדינה, ודמרי צבר את המלאי בשנים האחרונות. שיכון ובינוי מחזיקים במלאי עצום של כ־11 אלף דירות אפשריות בקרקעות שבבעלותה, ומלאי מדווחת על 2,200.

מהפכה במרכז

מנתוני הבדיקה -שאליהן אפשר להוסיף עשרות חברות פרטיות -עולה שהבנייה למגורים במרכז הארץ צפויה לעבור מהפכה דרמטית בשנים הקרובות, כששכונות ישנו את פניהן. ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הכנסת שטיפלה בחוק הרשות להתחדשות עירונית אמר ל”כלכליסט” כי "ב־2015 רק 10% מהתחלות הבנייה היה בהתחדשות עירונית, ב־2018 השיעור יהיה כפול -עשרות אלפי דירות”. לטענתו, עליית המחירים משפרת את הכדאיות של פרויקטים גם בקריית גת ובפריפריה. "נחמה פעוטה מעליית המחירים", הוא אומר.

עו"ד ישי איצקוביץ, ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', שייצג את התאחדות בוני הארץ בדיונים להקמת הרשות מסביר כי "בעבר החברות הגדולות לא התעניינו בפינוי־בינוי משום שחשבו שזה מסובך. בשנים האחרונות התרחש שינוי כי הן הבינו שאין ברירה".

אחד הקשיים שמתאר איצקוביץ הוא הצורך בקשר אישי עם כל אחד מהדיירים. לכאן נכנסות חברות שמתווכות בין הדיירים לחברות היזמיות. פייגלין מצמח המרמן מציין כי כיום "אין בעיה להיכנס לעוד 15 פרויקטים כי יש הרבה גופים שהחתימו הרבה דיירים ולא יודעים מה לעשות עם זה".

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן

אולם ניסיון כואב הפך את פייגלין לסקפטי בנוגע לכדאיות הגלומה בהתחדשות עירונית. ב־2009 סיכמה צמח המרמן עם 36 דיירים בבניין ברמת גן והבטיחה להם דירות הגדולות ב־40 מ"ר מדירתם הקיימת. אלא שב־2012 נכנס לתוקף תקן השמאות 21 שנועד לאזן בין הרווחיות של היזם לתכנון העירוני, וקבע שיש להוסיף לכל דירה 25 מ"ר בלבד. כך החברה

מצאה את עצמה במלכוד, והפרויקט נתקע. "אי הוודאות בתחום רבה, כל הזמן נוצרות רגולציות ומגבלות חדשות, וזה מקשה", אומר פייגלין.

לטענות, החסם העיקרי הן הרשויות המקומיות: “ארנונה לתושב היא גירעונית, וראשי ערים רוצים כמה שיותר לאט וכמה שיותר נמוך". מנהלי חברות נוספים מסכימים שהרשות החדשה לא תפתור את הבעיה אם לא תציע עזרה תקציבית לערים. "מי שמחליט זה ראש העיר, אתה לא יכול עליו” אומר אחד מהם. “ואם הוא אומר שלא יאפשר פרויקטים כי אין לו כיתות וגנים, אז שייתנו לו”.

בעיה נוספת שמעכבת את מימוש הפרויקטים היא הימשכות הליכי התכנון. כפתרון, החוק מאפשר עתה לוועדות מקומיות עצמאיות לאשר תב"עות של פינוי בינוי, ובמקביל במשרד האוצר מקדמים תיקון שיאפשר להעביר פינוי־בינוי של יותר מ־500 דירות בוותמ”ל. כסלו מאשדר, לא בטוח שזה רעיון טוב. "חייבים לעשות פרויקטים כאלה בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית. הוותמ”ל יודע להעביר תוכניות ענק על קרקע של המדינה, אך בתוך העיר זה מורכב -יש כבישים, מערכות עירוניות, מוסדות חינוך, תוכניות מתאר ושיקולים נוספים. מאוד רצוי לעשות את זה עם הרשות המקומית, למרות שההליכים יימשכו שנים”.