ניסיון שלישי להתניע את מיזם הענק בצפון ת"א

הרצועה הצפון־מערבית של תל אביב נותרה עד כה בלתי מיושבת, בניגוד גמור לתנופת הפיתוח בשאר חלקי העיר. הצצה בהליכים לאישור תוכנית הענק לבניית 1,500 דירות בשטח שממזרח לשדה דב ומצפון לגוש הגדול, שכונת נופי ים, מעלה סיבה אפשרית לתמונת המצב הזאת: מחלוקות אינסופיות על תוכנית הבנייה.  

ביום ראשון תמה התקופה להגשת התנגדויות לתוכנית שהופקדה באוגוסט. אלא שמדובר כבר בתוכנית השלישית שמוגשת להתנגדויות. התוכניות השתנו תדיר בעקבות מחלוקות על טבלאות האיחוד והחלוקה, ובעקבות השינויים כמות הדירות בתוכנית צמחה בשתי פעימות, מ־1,000 ל־1,100 בגרסה השנייה, וכעת, בגרסה העדכנית, מתוכננת שם בניית 1,500 דירות.

על פי העירייה, לגרסה השלישית הוגשו כ־30 התנגדויות. "כולם שלחו התנגדויות בדקה ה־99, אבל קשה לי להאמין שיש כאן משהו מהותי ועקרוני", אומרת האדריכלית אורית ברנדר, האחראית על תכנון צפון העיר בעיריית תל אביב. "זה כבר סיבוב שלישי. אני רוצה להאמין שזו תוכנית טובה כי היה ניסיון אמיתי לרצות את כולם. אנשים צריכים לזכור כי בשביל לעשות תוכנית נוספת נצטרך לגייס עוד תקציב ולקבוע לוחות זמנים חדשים".

שכונת נופי ים, שמצפון לה ייבנה הפרויקט. "אינטרסים מנוגדים"

המתחם משתרע על 190 דונם, והבעלות עליו נחלקת בין כ־200 בעלי זכויות - אנשים פרטיים שירשו שברירי חלקות; חברות בנייה מוכרות כגון אברהם רובינשטיין, משולם לוינשטיין ושמשון זליג; עיריית תל אביב והמדינה.

בתוכנית איחוד וחלוקה קודם מתכננים את השכונה החדשה, בלי להתחשב במיקומה של כל חלקה ובבעלות עליה, ובשלב השני מכינים בעזרת שמאי טבלת זכויות חדשה המעניקה לכל בעל קרקע את חלקו היחסי במתחם החדש. בסופו של התהליך בעלי הקרקע מקבלים זכויות בנייה בשיעור המשקף את היקף זכויותיהם בתחילת התהליך. בדרך כלל התהליך מוליד מחלוקות שעלולות להימשך שנים ולהגיע גם לבית המשפט. "יש פה קניין של אנשים, אינטרסים מנוגדים ואנשים עושים על זה מלחמות", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. המקרה של השכונה בצפון־מערב תל אביב הוא דוגמה קיצונית של הבעיה.

התוכנית לבניית השכונה מצפון לגוש הגדול יצאה לדרך ב־2006, וכעבור ארבע שנים היא הופקדה להתנגדויות. מבול ההתנגדויות שניטח על מוסדות התכנון הביא לביטול התוכנית וליצירת תוכנית חדשה. רבים התלוננו אז שטבלאות האיחוד והחלוקה נתנו עדיפות לחברות הבנייה, והאנשים הפרטיים קיבלו נתחים באזורים פחות אטרקטיביים וכן זכויות לבניית חנויות או משרדים, שהם לא חפצו בהן.

ב־2011 ביטלה הוועדה המחוזית את התוכנית והטילה על העירייה לבנות תוכנית חדשה. תוכנית זו הופקדה להתנגדויות במאי 2013, ובעקבות ריבוי המחלוקות שהיא עוררה הורתה הוועדה המחוזית לעירייה לדון בעצמה בהתנגדויות. בעקבות זאת האדריכלית ברנדר עדכנה את התוכנית שוב. "באותה הזדמנות רצינו להתאים את אופי התוכנית החדשה לתפיסה התכנונית שהשתנתה מאז שהיא הופקדה לראשונה. בעבר תכננו פרבר שינה, אנחנו רצינו תוכנית יותר אורבנית", אומרת ברנדר.

הגרסה השלישית של התוכנית הוכנה על ידי האדריכלית לירן אביצור ממשרדו של עדו דאובר. מספר הדירות צמח ל־1,500 בעקבות הקטנתן לכ־95 מ"ר בממוצע, במקום 120 מ"ר במקור, ונקבע כי בכל בניין רבע מהדירות יהיו קטנות, בשטח שאינו עולה על 75 מ"ר. תקן החניה הצטמק והכבישים הפכו לחד־סיטריים.