עיריית ת"א תחייב הקמת מבני ציבור גם בפרויקטים של תמ"א 38

תוכנית חדשה שהופקדה לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב צפויה להקשות על הוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג תמ"א 38 של הריסה ובנייה מחדש של מבנים.

מהות התוכנית היא הקצאה של שטחי ציבור בפרויקטים שבהם יש תוספת יחידות דיור בכוח הקלת שבס (תקנות הקרויות על שמו של מנכ"ל משרד רה"מ לשעבר, שמעון שבס, המאפשרות, בתנאים מסוימים, להגדיל את מספר דירות המגורים שנקבע בתוכנית קיימת) בשיעור של עד 30% ולפחות 15 יחידות דיור, וכן בפרויקטים שבהם היקף הדירות עולה על 50. התוכנית חלה על כל חלקי העיר, למעט רובעים 3-6 (רובע 3 - הצפון הישן; רובע 4 - שכונת בבלי והצפון החדש; רובע 5 - כרם התימנים, נווה צדק, לב ת"א; רובע 6 - גני שרונה, מונטיפיורי).

במסגרת התוכנית החדשה תדרוש העירייה העברה של שטחי ציבור במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 לפי טבלה שקבעה. כך למשל בפרויקטים שבהם ניתנה הקלה שמאפשרת תוספת של 16-25 יחידות דיור, יחויבו היזמים בבניית מבנה ציבור בשטח של 150 מ"ר, פרויקטים שבהם 26-50 יחידות דיור יחויבו במבנה ציבור בשטח 300 מ"ר, ובפרויקטים שבהם 51-99 יחידות דיור - דורשת העירייה 300 מ"ר של מבנה ציבור וכן תוספת של 10 מ"ר עבור כל יחידה שמעבר ל-50 יחידות דיור.

ראש עיריית ת"א-יפו, רון חולדאי צילום: עמית שעל, יובל חן

מדובר במהלך שעשוי להקשות באופן משמעותי על הוצאתם לפועל של פרויקטים בהיקפים גדולים ברחבי העיר, אך הוא נובע מהצורך המתמיד של העירייה לספק לתושבים מבני ציבור ושטחי ציבור. המחסור בשטחי ציבור הוא סוגייה שמעסיקה את עיריית ת"א כבר מספר שנים, שכן לצד הרצון לצופף את העיר, מבינים בעירייה, כי שכונות מסוימות נותרו ללא שטחים ציבוריים והדרך לפתור זאת כרוכה במציאת פתרונות יצירתיים. בפרויקטים רגילים שאינם תמ"א 38 מדובר בנוהל מוכר ומקובל במסגרתו היזמים מקצים שטח בבניין לטובת הציבור. דוגמא לכך ניתן לראות בפרויקטים רחבי היקף כמו השוק הסיטונאי, שרונה, ומידטאון, אך דרישה זו לא הגיעה עד כה לפרויקטים הקטנים יותר, שמראש ההיתכנות הכלכלית שלהם נמוכה יותר.

שאלת הכדאיות הכלכלית עלתה גם במסגרת הדיון בוועדה, כאשר מלי פולישוק, נציגת האוצר בדיון אמרה, "יכול להיות שתוספת שטחי הציבור כדאיים אבל אולי הפרויקט לא יצא לפועל".

מנגד, אורלי אראל, מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר, הסבירה כי מדובר רק בפרויקטים גדולים שהחלופה להם היא פרויקט פינוי בינוי שבמסגרת דורשת העירייה הפקעה לצורכי ציבור, כך שהתוצאה בסופו של דבר היא דומה.

עוד אמרה אראל, כי יש חלקות בעיר שבהן ניתן להקים פרויקטים של תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש של 160 יחידות דיור בבת אחת. "אנחנו ממליצים לעשות תב"ע כלל עירונית שבה נוסיף זכויות בהתאם לתוכנית המתאר במסגרתה נפקיע שטח ציבורי בנוי עבור צורכי הציבור, אחרת נמצא עצמנו בעוד 5-6 שנים ללא גני ילדים או פארקים לשחק בהם".