מנכ"ל מגוריט: "הייתי בונה שכונה שלמה בדרום ת"א"

ההאטה המתמשכת בשוק הדירות, שממנה סובלים כמעט כל השחקנים בענף הבנייה, הביאה את מגוריט, קרן הריט היחידה בתחום המגורים להשכרה, דווקא לפוזיציה נחשקת. לדברי מנכ"ל החברה מתי דב, בתקופה שבה הקבלנים רק מחפשים מי יכול לקנות מהם את הדירות, הקרן היא הנערה המחוזרת במסיבה. "עבורנו זו תקופה מצוינת לרכישת דירות. אנו השחקן הכי מתאים לרכישה", הוא אומר. "אני מרגיש שכל היזמים בדרום תל אביב מנסים להגיע אלינו. הם היו רגילים להתנפלות של משקיעים, ואין מי שישקיע שם עכשיו. היזמים בונים פחות, בעיקר בגלל הבנקים, וכשיזם מסיים פרויקט ויש לו מלאי של דירות, הוא לא יכול למשוך את ההון העצמי ואת הרווח ולהתגלגל לפרויקט הבא. לכן כל כך חשוב לו למכור את הדירות. כל יום מגיעות אלינו הצעות חדשות". 

מתי דב צילום: צביקה טישלר

איפה אתם מתכננים לרכוש?

"אנחנו רוצים היצע דירות מגוון מבחינה גיאוגרפית, באזורים עם ביקוש לשכירות. כמו כן אנו הולכים למקומות שבהם אנחנו מאמינים שתהיה עליית ערך. אזור דרום תל אביב למשל יהיה בעוד 15-10 שנה להערכתנו אחד האזורים המבוקשים".

הקרן מחזיקה כיום ב־250 דירות, ולהערכת דב תוסיף השנה לפורטפוליו שלה 100 דירות נוספות, חלקן לאכלוס מיידי וחלקן על הנייר. מדו"חות 2018 עולה כי לראשונה מאז הוקמה ב־2016 רשמה החברה הכנסות משכירות בהיקף של 3.8 מיליון שקל, ועם שערוך נכסיה הגיעו רווחיה ל־16.7 מיליון שקל. מתוכם חילקה למשקיעיה דיבידנד ראשון של 5 מיליון שקל. במונחי שוק ההון, עדיין מדובר בכסף קטן, ובתזרים שמקשה עליה להצטייר כאטרקטיבית למשקיעים.

רוכשים בכמויות

חוק הריטים מ־2016 נועד לייצר מהפכה בשוק הדיור הישראלי, שבו 66.5% מתגוררים בדירה בבעלותם, ולהניע כמה שיותר למודל של שכירות. מטרה נוספת היתה שקרנות הריט יסייעו למתן את מחירי הדירות. בפועל, שלוש שנים מאוחר יותר, ניתן להגיד כי השוק הישראלי - החל מהמשקיע הבודד ועד למשקיעים המוסדיים וליזמים - קיבל את השינוי בהססנות במקרה הטוב ובדחייה גמורה במקרה הרע, כפי שאירע בכישלון ההנפקה של קרן הריט של אזורים לפני חצי שנה. כישלון זה הותיר את מגוריט, שהוקמה לפני שלוש שנים, כקרן הריט היחידה למגורים. היא הוקמה על ידי עו"ד ארז רוזנבוך וחיים וייספיש, שהצליחו לגייס טרם ההנפקה 180 מיליון שקל מגופים כמו חברה קדישא, קק"ל, קרן ההשקעות החרדית קופת העיר ואקסלנס, והגיוס הראשוני הסתיים ב־240 מיליון שקל. על פי חוק, מחויבת הקרן לחלק מדי שנה דיבידנד של לפחות 90% מרווחיה, שינבעו מדמי השכירות שיניבו הדירות.

בישראל התשואה מדירות להשכרה נמוכה מאוד, איך אתם שורדים בענף הזה?

"המודל מספק לנו תזרים שוטף מהשכרת הדירות שנע בין 4%-3%, ואנחנו נהנים מעליית הערך יותר ממשקיע פרטי כי אנחנו רוכשים את הדירות במחירים נמוכים ממחיר השוק בזכות כמות הדירות שאנחנו רוכשים. אנחנו עושים שערוכים כל שנה ובינתיים שווי הדירות רק עולה. מאחר שהתזרים שלנו חלש, אנו חייבים לפעול עם הוצאות ניהול מאוד נמוכות, ושעבוד הדירות מאפשר לנו לגייס הון בזול".

דב טוען כי רגולציה קפדנית מדי ואילוצים של תחילת הדרך מונעים מהחברה להתפתח בקצב מספק: "הרגולטור צריך לעודד אותנו לקנות הרבה דירות. יש לי פרויקט בדרום תל אביב, ואם היה לי כסף הייתי מקים שם שכונת מגורים שלמה. אבל בשביל זה אני צריך מיליארד שקל ואין לי. לא גייסנו מספיק מהמוסדיים.

"לאחרונה גייסנו את פסגות וילין לפידות בהנפקה של 22.5 מיליון שקל. הם מתחילים לראות שלטווח הארוך ההשקעה הזו תהיה מעניינת. הגיוס נעשה בריבית נמוכה של אחוז בודד. גם מחיר האג"ח שלנו מצביע על אמון של המשקיעים. הריבית האפסית מראה שהמשקיעים סבורים שההשקעה במגוריט היא בעלת סיכון נמוך. כשיהיה לנו תזרים יותר גדול, גם יהיה לנו דירוג. זה מאפשר לך להנפיק לקרנות שקובעות במדיניות ההשקעה שלהן שהן משקיעות באג"ח מדורגות".

אז מה עוצר את הגיוס ואת הצמיחה שלכם?

"שוק ההון לא אוהב את התזרים הנמוך שלנו. צריך לזכור שבניגוד לגורם מסחרי, שרוכש נכס מניב ויש לו תשואה מהיום הראשון, אצלנו יש גם פיתוח. אם זכיתי בפרויקט דיור להשכרה בחולון והוא עדיין תקוע בגלל היבטי תחבורה זה, מעכב אותנו.

"מלבד זאת, הרגולטור מחייב אותנו להחזיק בנכסים לפחות 20 שנה בטרם נממשם. אם היינו יכולים למכור אחרי 10 שנים ואפילו פחות, היינו יכולים לעשות שחלופים של דירות, מוכרים חלק, מחלקים דיבידנד גדול יותר, זה היה הופך אותנו ליותר אטרקטיבים. המגבלה של מכירת הדירות אחרי 20 שנה מרתיעה חלק מהמוסדיים. החוק גם מקפח אותנו, כי לפי חוק עידוד השקעות הון יזמים יכולים למכור את הדירות אחרי חמש שנים, ובנוסף הם זוכים לשלם מס מופחת של 11% במקום 23%. הם גם מנצלים את המדינה, וגם מאיימים שאם יחייבו אותם בהארכת תקופת ההחזקה בדירות הם יוותרו על ההשקעה".

האם זה עלול לעצור את ההתפתחות שלכם?

"החברה לא תיעצר. בסוף הקיום שלנו והקמה של קרנות נוספות זה אינטרס של המדינה. כחלון דיבר על מכרזים ל־15 אלף דירות להשכרה בשנה. המשמעות היא עלות של 25 מיליארד שקל בשנה, מאיפה הוא יביא את זה? לא יהיה כסף, ואנחנו רואים את המשתתפים המעטים במכרזים של דירה להשכיר. הם צריכים לאפשר לנו לשפר את התזרים כדי שנוכל לשרת את בעלי המניות. זה היה נותן לנו יותר כוח לגייס כסף".

כמה הייתם רוצים לגייס?

"היינו רוצים לגייס 150 מיליון שקל בשנה. זה היה מאפשר לנו לקנות כ־750 דירות לשנה לפי ממוצע של 1.5-2 מיליון שקל לדירה, ובמינוף של כ־80%. בשלב הזה השקענו כבר את כל הכסף שגייסנו, 370 מיליון שקל, ולטובת הדירות הבאות ננפיק סדרת אג"ח חדשה.

התחלה סוערת

ראשית פעילותה של מגוריט היתה רוויה מהמורות. שניים ממייסדי הקרן - מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי, שכיהן כיו"ר דירקטוריון החברה, ומנכ"לית משרד האוצר לשעבר יעל אנדורן, ששימשה כיו"ר ועדת האסטרטגיה שלה - הודיעו בנובמבר 2017, שנה וחצי בלבד לאחר התחלת פעילות הקרן, על פרישתם. ברקע היתה הכוונה למנות את יצחק בורבא, מחשודי פרשת ישראל ביתנו, לדירקטור. לדברי דב, לא זו היתה הסיבה לפרישה: "בין אייל ויעל ובין המייסדים היו חילוקי דעות של התחלה. צריך לזכור שאנחנו סטארט־אפ, אין עדיין מודל כזה. היו חילוקי דעות, כל אחד חשב שצריך לעשות אחרת, וזה הגיע לנקודה שבה הם החליטו להיפרד. אבל הפרידה היתה ברוח טובה".

בתחילת 2019 חשף "כלכליסט" כי אחד מספק השירותים המשפטיים העיקריים של הקרן הוא משרדו הפרטי של רוזנבוך, שהוא מיזמי הקרן והיו"ר שלה. ב־2018 גבה עו"ד רוזנבוך 1.5 מיליון שקל מהקרן, 520 אלף שקל מהם תמורת שירותים משפטיים שוטפים, וכן 310 אלף שקל עבור הנפקות שביצעה מגוריט.

לשאלה אם אינו רואה פסול בשכירת שירותיו של משרדו הפרטי של יו"ר החברה, השיב דב: "אנו מקבלים ממנו שירותים משפטיים בכל הקשור לשוק ההון וכן לשירותי הנדל"ן. הכל בהתאם להסכם מפורט ומאושר בדו"חות הכספיים. אנחנו משלמים שכר טרחה כמקובל בשוק ובהתאם לעסקה, וזה תקין לחלוטין. ההבדל היחיד הוא שאנחנו משלמים את זה למשרד של ארז ולא למשרד אחר. העלויות של החברה היו נותרות זהות גם אם היה מדובר במשרד שונה".

דבר נוסף שבגינו גררה החברה כותרות שליליות בתחילת דרכה היה ההשקעות המסיביות של גופים חרדיים בחברה, ובראשם קרן הצדקה החרדית קופת העיר, שמטרתה סיוע לאלמנות ויתומים, שהשקיעה בחברה החדשה 100 מיליון שקל, רק כדי לראות את שווי המניה נחתך ב־20% בתוך מספר חודשים. במקרה זה אין אמנם לבוא בטענות למגוריט, כי אם למנהלי ההשקעות של הקרן החרדית שהימרו על גוף ניסיוני בכסף גדול, ועדיין יצרה הפרשייה באזז שלילי לגבי החברה.

בנושא זה אומר דב: "קופת העיר שותפה בחברת הניהול, מודעת לכל מה שקורה בחברה, אין לנו שום בעיה איתם, ואין להם תלונות נגדנו". לכך סייעה בוודאי גם העובדה שמאז אותם ימים סוערים התאוששה המניה, וב־12 החודשים האחרונים אף רשמה עלייה של 15.5%. עם זאת, ערכה היום נמוך בכ־9% מזה של יום הנפקתה.