גם אם תמ"א 38 תבוטל, רוב תוכניות הבנייה יישארו בתוקף

כוונת מינהל התכנון שלא לחדש את תוקפה של תמ"א 38 הצפוי לפוג בעוד 10 חודשים ובכך למעשה להביא אותה לסופה, עוררה בשבוע שעבר סערה גדולה. אלפי בעלי נכסים בבניינים ותיקים באזור המרכז שנמצאים בהליכים להוצאת היתר כמו גם מאות מועסקים בחברות הפועלות בתחום, הזדעזעו לגלות כי בקרוב צפויה התוכנית לעבור מן העולם.

אולם ל"כלכליסט" נודע כי למעשה, באזורים נרחבים שבהם פעלה התוכנית, בעיקר בערי גוש דן ובירושלים, לא צפוי לחול שינוי של ממש בכל הקשור ליכולת היזמים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית על פי הוראות תמ"א 38.

הסיבה לכך היא שרוב הרשויות שבהן היתה התוכנית רלבנטית כבר עיגנו את הזכויות שהעניקה תמ"א 38 בתוכניות מפורטות שמכוחן ניתן להוציא היתר בנייה, אשר חלות על רוב חלקי העיר הוותיקים. התוכנית הידועה ביותר מסוג זה היא תוכנית הרובעים של תל אביב, החלה על רוב חלקי המרכז הוותיק של העיר. מתווספות אליה תוכניות דומות בירושלים, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון ובת ים. התוכניות הללו נעשו על מנת להסדיר את יישום תמ"א 38 בכל אזור ואזור של העיר, ולממש את כלל הזכויות שתמ"א 38 מעניקה או רק את חלקן, ואף כונו "תוכניות מכוח סעיף 23 של תמ"א 38".

למרות זאת, מעמדן של תוכניות אלה עצמאי לחלוטין, והן אינן נסמכות על קיומה של התמ"א כדי להתקיים. כלומר, גם כשתוקף התמ"א יפוג, זכויות הבניה שמעניקות התוכניות יישארו בתוקף.

השאלות המרכזיות שבכל זאת עולות הן לא לגבי זכויות הבניה, אלא לגבי החקיקה הנלווית להן, ובעיקר לגבי הפטור מהיטל השבחה שממנו נהנתה התוכנית ושהגדיל מאוד את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסלול.

משיחות עם גורמים בממשלה עולה כי הנושא עדיין לא עלה לדיון, אך סביר להניח שהוראות המעבר שיגובשו לצורך סיום התוכנית יתייחסו גם לסוגיית תוקפו של הפטור. גורם בכיר שעמו שוחחנו העריך כי הפטור לא יבוטל מיידית על מנת שלא לפגוע במיזמים שכבר נמצאים בשלבי הבשלה תוך הסתמכות עליו.

"סביר שתיקבע תקופה של מספר שנים שבה עדיין ניתן יהיה ליהנות מהפטור, על מנת לתת לשוק זמן להתכונן ולהיערך לביטולו", אמר הגורם, שנקב בטווח של 4‑6 שנים כתקופה שבה עשוי הפטור להישאר בתוקף לאחר סיום התוכנית.

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, "המועד הקובע לשאלת היטל ההשבחה הוא מועד אישור התוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א. אם במועד הזה נקבע פטור על ההיטל, הפטור הזה ממשיך לחול גם לאחר שהתמ"א כבר אינה בתוקף".

לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ המתמחה בתכנון ובנייה, "תוכניות 23 נוצרו על מנת להתאים את תמ"א 38 לנסיבות הייחודיות של כל יישוב. תוכניות 23 צפויות להישאר בתוקף, לא ניתן לבטל אותן, ולא יעלה על הדעת שאחרי כל העבודה שהושקעה בהן הן ילכו לפח. מה המשמעות של הכותרות על ביטולה של התמ"א? ביטול הפטורים ממס ותו לא".

לדברי סגן נשיא התאחדות בוני הארץ חיים פייגלין, צפוי ביטול הפטור מהיטל השבחה לפגוע בכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטי התחדשות עירונית: "יהיו מקומות שבהם הפרויקט יהפוך ללא כדאי, כולל בשטחי תוכנית הרבעים בתל אביב כי היטלי ההשבחה שם צפויים להיות גבוהים".