נדל"ן בארה"ב: המשקיעים VIP, הנכסים טובעים בזבל והחזר ההשקעה בספק

בין המודאגים גם ראש עיריית ירושלים רו"ח משה ליאון; פרופ' ידידיה שטרן מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר אילן והדיקן שלה בעבר ובעבר סגן נשיא המכון לדמוקרטיה; עו"ד טלי ירון אלדר, לשעבר נציבת מס הכנסה והיום דירקטורית בשורה של חברות ציבוריות; חיים פרייליכמן, לשעבר מנכ"ל בנק אגוד שמתמחה בשוק הנדל"ן; צביקה יוכמן, מייסד ושותף בקרן ההשקעות סקיי; ומשקיע נוסף מוכר הוא תמיר דגן, לשעבר מנכ"ל שיכון ובינוי.

ראש עיריית י-ם משה לאון צילום: דוברות עיריית ירושלים

דיור לאנשי המעמד הנמוך

מי שעומדים בראש TEH שפועלת מאז 2010 בתחום מתחמי הדיור בארה"ב, בדגש על אזורים שבהם מתגוררים אנשי מעמד הביניים או מעמדות מעט נמוכים יותר הם גלעד (גיגי) ישראלי ואלירן רבין. ישראלי עבד שנים כעו"ד לפני שנכנס לתחום המולטי־פמילי תוך ניצול הגאות בשוק הנדל"ן ורבין מציג את עצמו כבעל ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן בישראל ובארה"ב, בדגש על המערב התיכון של ארה"ב. השניים הצליחו לגייס מאז לא מעט משקיעים מוכרים.

לצד המשקיעים הללו נחשפו בעקיפין להשקעה ב־TEH גם משקיעים פרטיים מקרב הציבור דרך קרן השקעות הנדל"ן אינטו. קרן זו מנוהלת על ידי ערן רוט ועד לאחרונה היו"ר שלה היה דוב קוטלר, כיום מנכ"ל בנק הפועלים. אינטו השקיעה כ־8 מיליון דולר, מהשקעות פרטיות ללא תשקיף, ב־3 פרויקטים שהובילה TEH בארה"ב. אלא שבחודשים האחרונים שמו לב באינטו לירידה בשיעורי התפוסה בנכסים, ועיכוב בשיפוץ הנכסים בהתאם לתכנית העסקית.

כתוצאה מכך, כך נודע ל"כלכליסט", אף ביקרו נציגי אינטו בנכסים לפני כשבועיים, הגיעו למסקנה כי ישנה בעיה ניהולית בפרויקטים, והחליטו להחליף את החברה היזמית ביזם אחר שכבר נכנס לנכס ונטל על עצמו את תשלומי המשכנתא לבנקים המממנים. הודעה על החלפת היזם כבר נשלחה למשקיעים של אינטו. אינטו גייסה כספים גם דרך פרסום תשקיף שאושר על ידי רשות ני"ע במודל דומה לזה של קרן השקעות הגשמה, שנקלעה לאחרונה לחקירת רשות ני"ע בשל חשד לאי־דיווח למשקיעים על היקלעות יזם שלה למשבר.

מנסים להציל את ההשקעה

המשקיעים הישראלים המעורבים בהשקעה ב־TEH נמצאים בקשר בשבועות האחרונים מול ישראלי ורבין בניסיון להציל את השקעתם. בינתיים ביוטיוב ישנו סרטון של רשת שידור אמריקאית (news4) המציגה עובדים של החברה באזור סנט לואיס, דורשים מהיזמים שכר שלטענתם לא קיבלו. עוד טוענים העובדים כי נציגי היזמים הציגו את הנכסים למשקיעים ומסרו לעובדים כי תשלום שכרם מותנה ברכישתם הנכסים. לאענת העובדים בסרטון, משקיעים פוטנציאלים בפרויקט אמרו שהם לא מצליחים לקבל מידע מלא מהיזמים מצבם הגרוע של מדוע הנכסים, שמסביבם נערמו הררי אשפה שלא פונתה אחרי שהחברה לא הצליחה לשלם לקבלן עבור הפינוי. בהמשך דיווח על תביעה ייצוגית שהוגשה נגד TEH בטענה להפרת דרישות בטיחות במבנים ולתנאי מחייה לא ראויים למגורים בסנט לואיס.

ממידע שהגיע למשקיעים, היזמים פועלים, בהתאם לפרסום בכתבה, למכור את הנכסים ופנו לברוקרים שמפרסמים אותם למכירה במחירים נמוכים, אלא שמשקיעים נרתעים ממצבם הרעוע של חלק מהנכסים. בכתבה שפורסמה באתר חדשות מקומי במרץ האחרון נאמר כי דיירים שמתלוננים על תנאי תחזוקה ירודים שניסו ליצור קשר עם היזמים לא הצליחו שכן משרדי ההנהלה ריקים מעובדים, אין בהם מענה טלפוני ואין אפשרות להשאיר הודעות בתא הקולי.

תחום המולטיפמילי בארה"ב הפך, כאמור, ללהיט השקעה בקרב יזמים ישראלים כשקרנות השקעה כמו הגשמה ואינטו זיהו את ההזדמנות גם לגייס אליו משקיעים מהציבור. אלא שהמקרה הזה כמו גם המקרה של הגשמה שנאלצה להחליף לפני כמה חודשים יזם שהסתבך בפלילים שעמו שיתפה פעולה בפרויקט נדל"ן בארה"ב, או חשיפת "כלכליסט" ביחס לירידה בשיעורי התפוסה בפרויקטים של היזם הישראלי יוני שדה, מראים שיש חשיבות רבה לא רק לסביבה המקרו כלכלית, אלא גם לבחירה נכונה של היזמים.

תגובת חברת TEH

מ־TEH נמסר בתגובה: "מדובר בחברה אמריקאית פרטית הפועלת מזה 8 שנים בתחום מקבצי מגורים במרכז ארה"ב. זאת בשיתוף פעולה בעיקר עם מספר מצומצם של משקיעים שהולכים עימה תקופה ארוכה, הודות להצלחות בהשקעות המשותפות לאורך השנים. לצערנו, כתוצאה מהתרחשויות אקסוגניות, בחודשים האחרונים חלה הרעה בסביבה העסקית שבה פועלת החברה ובעקבות כך היא החליטה לצמצם את פעילותה העסקית באזור. אנו פועלים בשקיפות ובשיתוף פעולה מלא מול כל המשקיעים כדי להוציא את המהלך לפועל בתקופה הקרובה".