יעקב אטרקצ'י: "העתיד הוא בפינוי-בינוי ובהקמת שכונות מגורים שלמות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שנת תשע"ט סיפקה לכולנו הוכחה חד משמעית באשר לנחיצותם של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. מדובר בפתרון אפקטיבי להגדלת מלאי הדירות במדינה, ובמיוחד באזורי הביקוש. מההתחדשות עירונית מואצת הרווח הוא למדינה, לרשויות המקומיות וחשוב מכל – לאזרחים.

עבור המדינה זוהי למעשה האלטרנטיבה היחידה המאפשרת את פיתוחם של מתחמי דיור חדישים בערי גוש דן והשפלה ואפילו בירושלים, במיוחד כשמביאים בחשבון את עתודות הקרקע המוגבלות באזורים הללו. קידום התחדשות עירונית לא עולה למדינה כסף ולא מחייב את הכנסת היד עמוק לכיס, הדבר היחיד שהיא למעשה נותנת במסגרת מיזמים שכאלה הוא אחוזי בנייה. יש גם לזכור כי בתב"עות מאושרות, סביב 20% מהדירות הן של 3 חדרים, כשהמשמעות היא שגם זוגות צעירים זוכים להזדמנות להגיע לדירה משלהם.

גם עבור הרשויות המוניציפליות קיים אינטרס ברור בקידום מיזמי התחדשות עירונית, שרבים מהם מתבצעים בלב הערים, אזורים המאופיינים על פי רוב במבנים בני עשרות שנים, ישנים ורעועים. מרכזי הערים הם כרטיס הביקור של כל עיר ועיר, ובזכות תנופת ההתחדשות נגדעת ההזנחה, התשתיות משוקמות ומתיחת הפנים היא מקיפה ויסודית.

פרויקטים בפינוי-בינוי הכוללים הריסת מבנים ותיקים וצפופים, והרמת בניינים חדשים לגובה, מביאים לשחרור של עתודות קרקע בתוליות המנוצלות לטובת פיתוח פארקים וגנים ציבוריים, ולמען הקמת מוסדות חינוך, מבני ציבור ומרכזי מסחר, פנאי ובילוי לרווחת הדיירים. במיזמים שכאלה טמונה גם בשורה חברתית, עם גיבוש קהילה בשכונות המתחדשות ואינטגרציה אמיתית בין תושבים ותיקים לחדשים.

הריסת מבנה בפרויקט Ono Vally של אאורה ישראל. "במיזמי פינוי-בינוי טמונה גם בשורה חברתית" צילום: הדר כהן

בנוסף, מבנים חדשים ומודרניים המתחשבים גם באיכות הסביבה, פירושם הקמת חניות תת קרקעיות וסוף לעומסי התנועה ברחובות, למכוניות החוסמות את השבילים והמדרכות, וכמובן פחות זיהום אוויר.

עבור האזרחים, התחדשות עירונית היא אופק לשדרוג איכות חייהם, בזכות דיור מודרני - עם ממ"דים המספקים מיגון מפני רעידות אדמה ואיומי טילים, מרפסות מרווחות, מעלית וחניה פרטית. גם להיבט הכלכלי יש חשיבות רבה, כשערך הדירה עולה וקיים פטור ממס.

היום אנו רואים שגם ועדות התכנון ברחבי הארץ מבינות היטב את הצורך בקידום התחדשות עירונית, דבר הבא לידי ביטוי בין היתר בקיצור הליכים ביורוקרטיים ובהסרת חסמים.

תמה התמ"א

כאשר מדברים על התחדשות עירונית, אין ספק כי אחת הסוגיות שעמדו בשנה האחרונה במרכז סדר היום, נגעה להמשך דרכה של תמ"א 38. הכרעה סופית בעניין מצד המועצה הארצית לתכנון ובנייה צפויה להתקבל תוך שבועות ספורים, ואני בהחלט מצטרף לעמדתם של גופי התכנון, כמו גם של רבים מראשי הערים במרכז הארץ, הסבורים כי התמ"א סיימה את תפקידה. להבנה הזו, שאותם גופים מקפידים היום לפמפם, אנחנו, היזמים הפועלים בשטח, כבר הגענו מזמן. חברת אאורה בישראל שבראשה אני עומד, הקפידה מאז היווסדה לפנות לפרויקטים של פינוי-בינוי מקיף ולא לקחת חלק במיזמי בנייה במסגרת תמ"א 38, בה אני רואה תוכנית רעה בכל פרמטר.

במבט קדימה, השורה התחתונה היא חד משמעית: העתיד הוא בפינוי-בינוי מתחמי ובהקמת שכונות מגורים שלמות, ולא בשדרוג בניין נקודתי זה או אחר. על תמ"א 38 להפוך לסוג של ברירת מחדל, אופציה משנית הרלוונטית אך ורק לאותם מבנים בודדים בהם פינוי-בינוי אינו ישים.

סוף למאכערים

ממש החודש אנו מציינים שנה לכניסתו לתוקף של תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי, או בשמו המוכר יותר חוק הדייר הסרבן. אם לומר את האמת, המונח הזה מקומם אותי. לראייתי, אין דבר כזה דייר סרבן, אלא יש יזמים שאינם יודעים לייצר מול דיירים דיאלוג מכובד, מכבד ויחסי אמון. לא לשכוח, רבים מאלו שאנו נוהגים לתייג כדיירים סרבנים, הם אזרחים ותיקים, שמבחינתם התחדשות עירונית הוא הליך לא פשוט המלווה בחששות ואי ודאות.

בסופו של דבר, הדיירים הם בעלי הקרקע, ומי שמבקש לרתום אותם לפרויקט חייב להתנהל ברגישות, בסבלנות ובאינטראקציה יומיומית. זו הדרך היחידה לייצר שיתוף פעולה. אני בהחלט חש בשינוי מגמה, כשאותם מאכערים המחפשים לעשות סיבוב על גב הדיירים עם קומבינות ותרגילים, הולכים ומתפוגגים מהתחום, ואת מקומם תופסות חברות הפועלות בשקיפות ובהוגנות. גם הדיירים עצמם מבינים בהדרגה את כללי המשחק, ולא מהססים להצטייד בעורכי דין ושמאים, ולקיים מכרזים עד לבחירת היזם הראוי.

חשיבה יצירתית

מדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה כי אחת מכל שבע דירות בישראל נבנתה בהתחדשות עירונית. אין לי ספק שזוהי רק יריית הפתיחה, ונפח הדירות הנבנות במיזמי התחדשות עירונית יגדל משמעותית ויתפוס נתח נכבד עוד יותר מהשוק. כדי שזה יקרה, לא רק האינטראקציה בין דיירים ויזמים חייבת להמשיך ולהתייעל, אלא גם הרשויות ידרשו לשחרר את הפקק, כי פרויקטים רבים, רבים מדי, תקועים בצנרת.

יעקב אטרקצ'י. "מההתחדשות עירונית מואצת הרווח הוא למדינה, לרשויות המקומיות ולאזרחים" צילום: ראובן קופצ'ינסקי

בשנה העברית החדשה, ועם כל הכבוד לתנופת הפיתוח בערים הגדולות, אני רוצה לראות את הפוקוס מופנה גם לפריפריה, שמבניה זקוקים נואשות להתחדשות ולרעננות. על מנת שתחום התחדשות העירונית יבצע עוד קפיצת מדרגה, חובה להביא פרויקטים גם לאזורים ללא כדאיות כלכלית.

הדרך לשינוי עוברת בחשיבה יצירתית ובחיבור בין פרויקטים במרכז ובפריפריה. במילים אחרות, על המדינה להגדיל את זכויות הבנייה ליזמים באזורי הביקוש, וזאת בתמורה לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בצפון או דרום הארץ. מי שחושב שהמדינה תשפוך סכומי עתק על תחום ההתחדשות העירונית מנותק מהמציאות או פשוט נאיבי. על יזמים לקחת את המושכות, על המדינה לספק את הרוח הגבית. זה הזמן של מקבלי ההחלטות להרים את הכפפה ולהתניע את התהליך. שתהיה שנה פורייה לכולנו.

הכותב הוא מייסד ומנכ"ל חברת אאורה ישראל , המתמחה בייזום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית