מודיעין 2.0: "עירוב שימושים- זו ההתחדשות העירונית האמיתית"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תוכנית המתאר הכוללנית למודיעין-מכבים-רעות, שאושרה בקיץ האחרון להפקדה על ידי הוועדה המחוזית מרכז במינהל התכנון, מצטרפת להסכם הגג מ-2014 ומבקשת לייצר בעיר מציאות נדלנית חדשה.

בראש סדר העדיפויות מציבה התוכנית שני תחומים מרכזיים – מגורים ועסקים, בדגש על עירוב שימושים. כך בין השאר מתוכננות להיבנות בתחומה 43 אלף יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 1.6 מיליון מ"ר. מימוש התוכנית עתיד לספק מענה לגידול הדמוגרפי, כשבעשורים הבאים צפויה אוכלוסיית העיר לצמוח מקרוב ל-100 אלף תושבים כיום ל-240 אלף תושבים ב-2040.

"בשנים האחרונות מתרחשים במודיעין שורה של תהליכים משמעותיים השמים אותה חזק על מפת הנדל"ן הארצית ומביאים את הדנ"א שלה לידי מימוש", מסביר מהנדס העיר מודיעין, צחי כץ. "נקודת ציון מרכזית היא כמובן החתימה על הסכם הגג, שהפכה למנוף להתחדשות ולהתפתחות כלכלית של מודיעין כולה. בהקשר הזה צריך להזכיר כי באותו פרק זמן גם קיבלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעמד של ועדה עצמאית. המשמעות היא קיצור משמעותי בביורוקרטיה הנוגעת לקידום תהליכים תכנוניים, כשבסמכות הוועדה גם לאשר תוספת זכויות תעסוקה".

ראש העיר מודיעין, חיים ביבס. אכלוס השכונות החדשות מעודד פיתוח שטחי מסחר ותעסוקה צילום: אולפן כלכליסט

"פיתוח שימושי מסחר ותעסוקה בעיר נמצא בעדיפות עליונה", ממשיכים גורמים בעירייה באותו הקו – "הן בהיבט של יצירת מקומות תעסוקה והן בהיבט של הגדלת הכנסות הרשות ממיסי ארנונה לעסקים ומסחר, שיאפשרו שירות טוב יותר לתושבים".

עוגן מרכזי בעיר המתחדשת מהווה מרכז העסקים הראשי (המע"ר), המתרומם בלבה של מודיעין, הכולל שדרה מרכזית שלאורכה שימושים מעורבים של מגורים (עם כ-1,500 יחידות דיור), מסחר, תעסוקה, בית מלון, מבנים ציבוריים ומוקדי פנאי ותרבות, כמו גם שבילי הליכה ואופניים, שטחים פתוחים וריאות ירקות.

כחלק מהיעד לפיתוח שימושי מסחר ומשרדים שיתכתבו עם אכלוס שכונות החדשות המתוכננות בעיר, צפויים להשתדרג גם הפארק הטכנולוגי השוכן בחלקה הצפון-מערבי של מודיעין וכן מרכז עינב – אזור המלאכה של העיר המצוי בחלקה הדרום-מערבי. תוכנית המתאר מציעה את הגדלת זכויות הבנייה בפארק בשימושים של מסחר ותעסוקה, וכן את הרחבתו של מרכז עינב עם קליטתם של עוד בתי עסק והרחבת היצע מוקדי הבילוי והפנאי.

משחררים את המקלות

לחזון השאפתני הנוגע לצמיחתה של העיר שותפים גם השחקנים הפועלים במודיעין. "העיר הזו עושה צעד משמעותי קדימה, ונהנית מכוח קנייה ומביקושים גדולים – למגורים, למסחר ולמשרדים", אומר אבי דנן, העומד בראש חברת מאיו יזמות, המחזיקה בשטחי מסחר במודיעין. "עוד לפני שבכלל מדברים על השאיפות והיעדים לעתיד, צריך להביא בחשבון את מיקומה האופטימלי של מודיעין, ממש על הציר בין תל אביב לירושלים, ולא פחות חשוב – את מרחק הנסיעה הקצר אל נתב"ג וממנו. העניין משתקף בעלייה במחירי הנדל"ן המסחרי בעיר, כשהיום מדובר בסכומים הנעים בין 150- 190 שקל למ"ר להשכרה, ו-35-27 אלף שקל למ"ר לרכישה".

דנן מקדם בברכה את פתיחתו של המע"ר, אך מדגיש כי בד בבד יש להעניק תשומת לב גם למרכזים המסחריים הוותיקים הפזורים בתחומי העיר: "מודיעין היא עיר סופר מתכוננת, וכשהיא נבנתה, לצד בתי המגורים הוקמו בשכונותיה גם מרכזים מסחריים נגישים שיוכלו לספק את צורכי הדיירים. התחדשות וחשיבה לעתיד זה לא רק בנייה מאפס אלא גם ריענון המתחמים הוותיקים. למרכזים הללו יש גם היום תפקיד משמעותי, והם חשובים ורלוונטיים. ברור לי שבעירייה מבינים זאת היטב, ויודעים שמרכזים מוזנחים ונטושים הם מקלות בגלגלי הפיתוח".

מודיעין סנטר. "התחדשות וחשיבה לעתיד כוללים גם את ריענון מרכזי המסחר הוותיקים"

לדנן גם ברורה הדרך לחידוש פני המרכזים: "היום שם המשחק הוא עירוב שימושים, ציפוף ובנייה לגובה", הוא מדגיש. "מתחמים המשלבים מגורים, מסחר ומשרדים מייצרים את המענה האופטימלי לתושבים ומגדילים גם את הכנסותיה של הרשות המקומית. את התהליך הזה אנו רואים הלכה למעשה בלא מעט ערים בישראל".

כדוגמה לכך מביא דנן את מודיעין סנטר, מרכז מסחרי פתוח המספק מגוון שירותים רחב, הנדרש להתאים עצמו לכללי המשחק החדשים. "למתחם כזה אסור לדרוך במקום. הוא חייב להתקדם ולאמץ את מודל עירוב השימושים. לפרויקטים כאלה יש גם ממד חברתי, בזכות תמהיל הדירות המגוון שנבנה בהם, הכולל דירות גדולות לצד דירות צנועות יותר, ובמודיעין במיוחד יש לכך חשיבות גדולה.

"זו הדרך לדאוג גם לדור ההמשך – הזוגות צעירים המבקשים להישאר בעיר ולגדל בה את ילדיהם, וכן לאוכלוסייה הוותיקה, שלא זקוקה עוד לדירות של 5 ו-4 חדרים. מתחמים המציעים הכל מהכל במקום אחד ומייתרים את הנסיעה ברכב, לא רק יצמצמו את התנועה בכבישים, אלא יהפכו את מודיעין לאורבנית ותוססת יותר, וינפצו את תדמיתה כעיר שינה".

אבי דנן. "לפרויקטים בעירוב שימושים יש גם ממד חברתי" צילום: סלי בן אריה

מדיניות של השבחה

"עיריית מודיעין קבעה מדיניות המבקשת לעודד בעלי נכסים במגרשים המיועדים לתעסוקה, להשביח את הנכס שברשותם", אומרים בעירייה. "כבר כיום קיימות יוזמות פרטיות להגדלת זכויות ומתיחת פנים למרכזים הוותיקים. במקרה כזה, זכאית העירייה גם להכנסות מהיטלי השבחה. לראיית העירייה תהליך שכזה מהווה win-win עבור כל הצדדים".

"עם התוכניות שכבר מבוצעות בשטח ואלה שעוד בקנה, אין לי ספק שהפוטנציאל של מודיעין עוד רחוק ממימוש", מסכם דנן. "אני כאן עוד משנות ה-90 ורואה מקרוב את השינוי החיובי שעובר על העיר. כל מי שפועל פה שותף לתחושה שמודיעין מצליחה להתאים את עצמה לרוח הזמן, ועם מדיניות בראייה אוניברסלית כפי שמוביל ראש העיר, חיים ביבס, אני בטוח שהיא תמשיך לתת את הטון בשוק הנדל"ן הישראלי".