לא לפחד מהוזלת הנדל"ן

דגל יוקר מחירי הדיור הונף עוד בתקופת המחאה החברתית וכעת קיבל ביטוי במצעי הבחירות של המפלגות שהגדילו משמעותית את כוחן ומתכוונות להרכיב את הממשלה ולהשפיע על החלטותיה.

על פי הדעה הרווחת, השפעת ההוזלה של מחירי הדירות שונה במהותה מהוזלה של כל מוצר אחר שפירושה בדרך כלל הגדלת רווחת הפרט ושיפור וייעול בכלכלה. אולם, מקרה הדיור שונה במהותו בשני מובנים.

ראשית, הענף בנוי על מינוף גבוה של רוכשי הדירות וחברות הבנייה, כאשר נכסי הנדל"ן משמשים בדרך כלל כבטחון להלוואה. הטוענים נגד הורדת מחירי דירות סבורים שירידה חדה במחירי הדירות כתוצאה מצעדים נמרצים מדי של הרשויות עלולה להכניס את רוכשי הדירות והחברות, ויחד איתם את הבנקים הממנים, לבעיה קשה.

הנקודה השנייה הינה העובדה שעבור רובנו הדירה היא החלק הארי של העושר שיש בידינו וירידה חדה במחירי הדירות פוגעת בתחושת העושר של הציבור, מורידה את הצריכה ובסופו של דבר גם את הצמיחה במשק.

חצי בועת נדל"ן

מנגד, הבועה בשוק הנדל"ן בישראל היא רק חצי-בועה. הבועה האמיתית קיימת כאשר יש עודף היצע ומרבית הביקוש הינו ספקולטיבי. בישראל קיים מחסור בהיצע הדירות ומרבית הרוכשים הם אנשים שמתכוונים לגור בדירות שהם קונים. לכן, הסיכוי לירידה חדה במחירים הוא נמוך, גם אם ההיצע יגדל משמעותית.

באשר להשפעה של אפקט העושר, נציין שהמחקרים שנעשו בעולם מתייחסים בדרך כלל לשוק האמריקאי. אפקט העושר הוא לא תופעה פסיכולוגית בלבד. האמריקאים מנצלים את העלייה במחירי הדירות כדי להגדיל את הצריכה השוטפת על ידי לקיחת הלוואות על חשבון עלייה בשווי הדירה. תופעה זו כמעט לא קיימת בישראל. לראיה, לא ראינו גידול חריג בצריכה הפרטית בישראל בשנים האחרונות, למרות עלייה חדה במחירי הדירות.

בארה"ב היחס בין שווי המשכנתאות לשווי הנדל"ן עומד על קרוב ל-50%. בישראל לא מתפרסם נתון דומה, אך היחס בין סך שווי המשכנתאות למספר משקי הבית מוכפל במחיר דירה ממוצעת מעניק אומדן של כ-15% בלבד. מינוף גבוה בהרבה בארה"ב מוביל למסקנה שירידה בשווי הבתים בארה"ב תשפיע הרבה יותר על הצריכה מאשר בישראל. כפי שהצריכה בישראל לא הושפעה יותר מדי כאשר מחירי הדירות עלו, היא גם לא בהכרח תרד אם מחירי הדירות ירדו.

בנוסף, העלייה במחירי הדירות בישראל גרמה לשעבוד של משפחות רבות לתשלומי משכנתא לשנים רבות. משפחות אלה יצטרכו להחזיר לבנקים חלק גדול מההכנסה שלהן ולהקטין את הצריכה בהתאם. ירידה במחירי הבתים תגדיל בסופו של דבר את הצריכה העתידית של רוכשי הדירות החדשים.

האם ירידה בדיור תחולל משבר פיננסי חמור?

הבנקים למשכנתאות בישראל מממנים את רוכשי הדירות בצורה שמרנית ומעניקים לרוב מימון של לא יותר מ-60%-70%. ירידה של 10% - 20% במחירי הדירות לא תשמח אומנם את בעלי הדירות ואת הבנקים, אך לא תגרום למשבר כל עוד הלווים ממשיכים לעמוד בתשלומים.

האשראי של חברות הבנייה אכן עלול ליצור פגיעה בתיק האשראי של הבנקים במידה ומחירי הדירות יירדו בשיעור ניכר. אך עם זאת, צריכים לקחת בחשבון שאנו לא נמצאים היום בתקופת שיא בבנייה. התחלות הבנייה ירדו בשנה האחרונה בשיעור ניכר, מה שהקטין את החשיפה של הבנקים לענף. מניתוח הדוחות הכספיים של בנק הפועלים, שמספק פירוט לגבי החשיפה לענף הנדל"ן, ניתן ללמוד שסך ההלוואות לחברות שפועלות בתחום הבנייה למגורים מהוות כ-7% מסיכון האשראי הכולל של הבנק.

אומנם חדלות פירעון של עשירית בלבד מהתיק שחשוף לענף הבניה למגורים עלול למחוק את כל הרווח השנתי של הבנק, אך עדיין לא מדובר בקריסה כוללת של המערכת הבנקאית. בכל מקרה, בנק ישראל ואולי הממשלה יצטרכו לחשוב על מענה לבעיה זו אם ברצונם לפעול להוזלת מחירי הדיור.