מה הסיכוי של תוכנית הפטור ממע"מ של לפיד להצליח?

הצעדים המוצעים על ידי שר האוצר להורדת מחירי הדיור מעוררים ויכוח קולני שמתמקד בעיקר בשאלה האם הם יצליחו להוריד את המחירים ומה תהיה העלות של אותם הצעדים למשלם המסים.  

ביטול המע"מ יכול ליצור עיוותים במערכת מיסוי ולגרום לאובדן הכנסות שמוערך בכ-3-2 מיליארד שקל בשנה לאורך שנים רבות. המבקרים טוענים שהמהלך לא יוביל להוזלת משמעותית של מוצר חיוני לזוגות הצעירים הרואים נגד עיניהם שהיכולת שלהם להיות אי פעם בעלי בית בישראל הולכת ומתרחקת, וגם יפתח בור נוסף בקופה הציבורית.

אולם, הסיכון הגדול עלול להיווצר גם אם המהלך יצליח במלואו והמחירים ירדו בשיעור ניכר ובפרק זמן קצר.

מחירי הבתים עלו בישראל בשש השנים האחרונות בשיעור של כ-80% בסך הכל או בממוצע יותר מ-10% שנתי. שיעור זה גבוה אף יותר מאשר עליית מחירי הבתים בארה"ב בשש השנים שקדמו להתפוצצות בועת הנדל"ן. די ברור שהתנפחה בשוק הדיור הישראלי בועה לא קטנה, אותה גם ציינה קרן המטבע הבינלאומית בדו"ח מיוחד שהתפרסם לא מזמן אשר טען שמחירי הנדל"ן בישראל גבוהים בכ-25% מן השווי הכלכלי שלהם.

ניסיון העבר מלמד שאם שווי של נכס מסוים גבוה משמעותית מהשווי הכלכלי שלו, מתישהו תתרחש התאמת המחירים לערכים שמשקפים את התנאים הכלכליים. בנוסף, ניסיון העבר מלמד אותנו שלא כדאי למשק שאותה התאמה תתרחש במהירות. כדאי להוציא את "האוויר מהבועה" בהדרגה ולא בפיצוץ. ירידה חדה ומהירה במחירים עלולה להוביל לפגיעה כלכלית משמעותית במשק עד כדי סיכון של האטה או אף מיתון כלכלי וטועים אלה שאומרים שהבעיה היא בעיקר של הבנקים ושל חברות הבניה.

יאיר לפיד שר האוצר צילום: אלכס קולומויסקי

רק הכרזה על המהלך של הורדת המע"מ כבר הביאה לסימנים של הקפאת שוק הנדל"ן, כאשר הרוכשים הפוטנציאליים נכנסים להמתנה עד שהחוק יאושר ויהפוך למציאות. זה יכול לקחת חודשים ארוכים במהלכם חברות הבנייה וכל שרשרת הספקים שלהם שכוללים סקטורים שונים במשק עלולים להרגיש קשיים משמעותיים בפעילות השוטפת. המחירים יכולים להתחיל לרדת עוד לפני שהחוק יכנס לפועל בגלל לחצים מצד חברות הבנייה שידביקו גם שוק הדירות יד שנייה.

ההנחה הרווחת היא שכאשר המהלך יושלם, הרוכשים הזכאים יתנפלו על הדירות והמחירים יעלו. זה לא בהכרח יקרה. פעמים רבות כשבשוק נוצרת דינאמיקה של ירידת מחירים, קונים נכנסים להמתנה של הוזלה נוספת וכך ירידות המחירים ממשיכות ואף מתגברות. בשוק המניות תופעה זו מוכרת היטב. מרבית האנשים לא קונים מניות כאשר המחירים יורדים. למרות ההבדלים בין המניות לדיור, גם בשוק הדיור התופעה מוכרת היטב. מסוף שנות ה-90 ועד שנת 2007 לא היה הרבה פחות היצע בשוק הדיור מאשר היום. למרות שהמחירים לא עלו ובמונחים ריאליים אף ירדו במקצת אנשים לא התנפלו על הדירות. כל אותם זוגות צעירים, משקיעים, משפרי דיור ורוכשים אחרים עשויים להיעלם מ"ספר הביקושים" ברגע שהמחירים יתחילו לרדת, במיוחד אם ירידות המחירים יתגברו. ביקושי שיא לנכסים קיימים בדיוק כאשר גם המחירים מגיעים לשיא.

מצב זה יכול ליצור דינמיקה של ירידה חדה במחירי הדירות שתתגלגל במהירות מחברות הבנייה וחברות אחרות שקשורות לענף לבנקים, לבעלי הדירות עמוסים במשכנתאות ומשם לכל המשק. רצון של שר האוצר להירשם בספרי ההיסטוריה כמנצח במהירות על בועת הנדל"ן יכול להפוך אותו למשקם הריסות מעשה ידיו.

האם תרחיש שתואר לעיל בלתי אפשרי? כל מי שיתעניין בדוגמאות של התנפחות בועות הנדל"ן במקומות שונים בעולם בעשורים האחרונים יגלה שלא. הניסיון מלמד שלמרות הפיתוי, עדיף להוציא אוויר מהבועה לאט מאשר לפוצץ את הבלון.