"העובדה שקמו בישראל רק שתי קרנות ריט היא פספוס"

מאיר לוין, יועצו הבכיר של יו"ר רשות ני"ע, מאמין שחוק הריטים החדש שייכנס לתוקף בחודש הבא יעודד את הקרנות להשקיע גם בנדל"ן למגורים וייצור שוק דירות להשכרה לטווח ארוך

אלי שמעוני 07:5215.05.16

תגיות:

"העובדה שקמו בישראל רק שתי קרנות ריט היא פספוס מבחינת שוק ההון", אומר מאיר לוין, יועץ בכיר ליו"ר רשות ני"ע שמואל האוזר ומנהל המחלקה הבינלאומית. "וכדי להבין את גודל הפספוס, מספיק להציץ בנתונים בארה"ב - איך צמח שם מספר הריטים, ואיך היקפם הולך ותופס נפח משמעותי במסחר בבורסות". לדברי לוין, "חוק הריטים החדש (ייכנס לתוקף ביוני - א"ש) הולך להוציא את הענף מתרדמת של עשר שנים ולייצר מהפכה של ממש בתחום הנדל"ן המניב המסחרי וגם בתחום הדיור להשכרה ארוכת הטווח. לאורך זמן קרנות הריט לדיור ייצרו אלטרנטיבה להשקעה בדירה", הוא קובע בראיון ל"כלכליסט".

קראו עוד בכלכליסט:

תשלום מס השבח יידחה

ריט (Reit - Real Estate Investment Trust) היא קרן השקעה בנדל"ן שזוכה להטבות מס. לפני כעשור תוקנה פקודת מס הכנסה בצורה שאפשרה את הקמת קרנות הריט בישראל, והן ניהנות ממיסוי חד־שלבי, שעל פיו רואים את הכנסות הקרן כהכנסתם של בעלי המניות בה. כלומר, בניגוד לחברה המשלמת מס חברות, ובעלי המניות בה משלמים מס על הדיבידנדים שקיבלו, קרן ריט לא משלמת מס על רווחים, ובמקביל היא מחויבת לשלם את מרבית רווחיה כדיבידנד. על הרווחים האלה משלמים בעלי המניות מס.

מאיר לוין. "קרנות הריט לדיור ייצרו אלטרנטיבה להשקעה בדירה" צילום: נמרוד גליקמן

למרות היתרונות של קרנות הריט, הוקמו בעשור האחרון בישראל רק ריט1 וסלע קפיטל. כיצד ישנה החוק את התמונה?

"הקושי העיקרי שעצר את התפתחות הקרנות נעוץ באופן הקמתן. בעלי נדל"ן לא רצו להעביר את הנכסים לקרן ריט, כיוון שהיה עליהם לשלם מס שבח על ההעברה. העובדה שיזם נאלץ לפגוש את מס השבח היא שמנעה את הקמת קרנות הריט. החקיקה החדשה מתמודדת עם הסוגיה הזו ותאפשר להעביר נכסים לקרן ריט ולדחות את תשלום מס השבח. המס ישולם רק כאשר המעביר ימכור את מניותיו בקרן, וזה שינוי משמעותי.

"החסם השני שהקשה על הקמת הקרנות היה בתחום כללי הפיזור. רצו ליצור קרנות ללא גרעין שליטה ועם נוכחות גבוהה של הגופים המוסדיים והציבור. לכן חל איסור על חמישה אנשים להחזיק יחד ביותר מ־50% מהמניות בקרן - דבר שאילץ את המייסדים, שהכניסו את הנכסים לקרן, לפזר מהר את המניות. החוק החדש מאריך את תקופת הזמן עד לחמש שנים מההקמה".

שתי קרנות הריט הישראליות לא רצו להיכנס לתחום הנדל"ן למגורים, בטענה שהן לא ערוכות להתעסק עם שוכרים פרטיים, וגם בגלל שהתשואה במגורים נמוכה לעומת זו שמציע הנדל"ן המסחרי. כעת תולים באוצר תקווה בכך שקרנות הריט ישתתפו במכרזים של הדיור להשכרה.

כיצד אתה רואה את זה קורה?

"החקיקה החדשה מעודדת את הקרנות להשקיע בנדל"ן מגורים להשכרה ומכניסה לריט גם היבט יזמי שלא היה בקרנות בעבר. הן יוכלו לרכוש קרקע המיועדת לדיור להשכרה וליזום פרויקטים למגורים. זה שונה מהמצב כיום, שבו קרנות הריט משקיעות רק בנכסים קיימים שמניבים תשואה.

"יש גם שינוי בתחום המינוף. שיעור המינוף בריט לנדל"ן מסחרי יכול להגיע עד 60% (היחס בין הלוואות לנכסים), בעוד שבמסגרת התיקון החדש יכול שיעור המינוף למגורים להשכרה להגיע עד 80%. קרנות הריט ייצרו פה שוק דירות להשכרה לטווח ארוך, וזה חידוש גדול, כי אין כיום אפשרות לשכור בישראל דירה ל־20 שנה — השכרה שיכולה לשחרר לחץ בשוק הדיור. אלה קרנות שישפיעו הן על ההיצע והן על הביקוש למגורים".

מנהלי ההשקעות של הגופים המוסדיים חוזרים ואומרים שהשקעה במגורים לא מעניינת אותם, בגלל התשואה הנמוכה על דירות להשקעה, שנעה סביב 3%–3.5%. מי ישקיע בקרנות ריט למגורים?

"עבור המוסדיים זה שוק חדש, והם נמצאים בהמתנה כדי לראות איך הוא מתפתח. מבחינת תשואה, הריט למגורים יכלול גם יזמות, ולא רק תשואה על נכס קיים שמניב 3% או 4%".

כיצד תיווצר תשואה גבוהה יותר בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח?

"ההטבות של המדינה במסגרת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח יינתנו בצורה של קרקע מוזלת. גם אם היום המוסדים נרתעים מכניסה לפרויקטים של דירות להשכרה, כאשר הקרקע תינתן בהטבה על חשבון המדינה זה כבר יהפוך מבחינתם למעניין".

לנוכח הריבית האפסית, התשואות נמוכות כיום בכל מקרה. איזו תשואה יראו המשקיעים לאחר שינוכו דמי ניהול, הוצאות טיפול בנכסים ומסים?

"כל השירותים עולים כסף, אבל היתרון של הקרן הוא שבמקום חשיפה לסיכונים באזור אחד, הריטים ישיגו פיזור. מבחינת המשקיע הקטן זה הכי קרוב להשקעה בנכס פיזי, רק שבמקום לתקן את הדוד המקולקל, קרן הריט תטפל בניהול השוטף של הנכסים. היתרון הכי חשוב הוא שכאשר רוצים לקנות או למכור, זה נעשה בלחיצת כפתור. בלי עלויות עסקה גבוהות שמתלוות לבעלות על הנכס הפיזי".

כיצד זה ישפיע על הביקוש?

"מבחינה תזרימית יש לקרן ריט מאפיינים הדומים להשקעה בנדל"ן - תשואה קבועה, שוטפת וארוכת טווח. קרן ריט מחויבת לחלק 90% מהרווח שלה כדיבידנד לפחות פעם בשנה, כך שמי שמחזיק ביחידה בקרן נהנה מהכנסות כמו מדמי שכירות. בנוסף, הסיכון מוגדר מראש, כי לקרנות יש מגבלה על שיעור המינוף. זה עשוי להיות אלטרנטיבה להשקעה בדירות".

קרנות הריט הקיימות נהנות מדמי ניהול המגיעים ל־2% מהיקף הנכסים בשנה. זה ינגוס חלק גדול מהתשואה השוטפת על נדל"ן למגורים, הנמוכה בכל מקרה.

"התחרות תעשה את העבודה. קרנות הריט הקיימות יורידו את דמי הניהול ככל שתהיה תחרות".

מס רכישה של 0.5% בלבד

משקיעים שרוכשים היום דירה להשקעה נהנים מפטור על הכנסה, ומי שחורג ממגבלת הפטור יכול לבחור במסלול תשלום של 10% מההכנסה. לעומת זאת, במקרה של קרן ריט ישלם המשקיע הפרטי מס בשיעור של 20% על הכנסותיו משכר דירה. לכן, אם משרד האוצר רצה שהקרנות למגורים ישמשו אלטרנטיבה לרכישת דירה להשקעה, מן הראוי היה להשוות את שיעורי המס.

נראה שרשות המסים יצרה עיוות מס, הפוגע בסיכויי הריט למגורים.

"הכנסות משכירות שוטפת הן 20%, אבל מי שבבעלותו דירה, ורוכש דירה שנייה להשקעה, משלם כיום מס רכישה של 8%. קרנות הריט למגורים נהנות ממס רכישה של 0.5% בלבד, וזה יתרון למשקיע. בנוסף, גופים מוסדיים כמו קופות גמל ופנסיה, שישקיעו בריט, לא משלמים מס בחלוקה. יתרון מיסוי שניתן למוסדיים מעלה את הערך של הקרן לכל בעלי המניות. ברגע שיש גופים שרואים פחות מס, זה מעלה את המחיר ונותן ערך לכל בעלי המניות בחברה".