כל ההבטחות לא הצליחו לצנן את מחירי הדירות

עם הקמת ממשלת נתניהו השנייה הכריז ראש הממשלה הטרי על תוכניותיו להביא למהפך בשוק הנדל"ן. מחיתוך עמוק של הליכי הבירוקרטיה, סדר חדש במינהל מקרקעי ישראל, שיפור מצב הזוגות הצעירים ועד הפחתת מחירי הקרקע - התוכניות של נתניהו היו למשב רוח חיובי לעומת אווירת "האל תיגע" הכללית שרווחה בממשלות ישראל של העשור הקודם לפני כניסתו לתפקיד. 

אך ממשלה לא נמדדת בתוכניות שלה אלא במציאות שיצרה. עם הכרזת ראש הממשלה על פירוק הממשלה והליכה לבחירות מוקדמות, נראה שזהו הזמן הנכון לבדוק את התמששותן והצלחתן של אותן תוכניות.

הממשלה של נתניהו תיזכר בעיקר כממשלת הרפורמות שאם להשתמש בלשון שוק הנדל"ן, הפכה לממשלת "רפורמות על הנייר". נתניהו הבטיח הבטחות גדולות, אך בפועל הדברים נראו אחרת ומחיר הדירה הממוצעת בישראל עלה בתקופת כהונתו ב־34%. האוצר, האינטרסים הצרים של קבוצות לחץ מבית ומחוץ ושוק שצריך היה לקבל תשובות קיצוניות יותר במהירות גדולה יותר, גרמו כולם לראש הממשלה לפספס את המטרה העיקרית - ניווט שוק הדיור למצב של מחירים שפויים.

נתניהו. רפורמות על הנייר צילום: אי פי איי

1. הרפורמה הכי חשובה נקברה

גולת הכותרת בהבטחות נתניהו בתחום הנדל"ן זכתה לכינוי "רפורמת המרפסות" - רפורמה דרמטית באופן בו מאשרים תוכניות בנייה ומבצעים רישוי לבנייה בשטח. הליך הכנת הרפורמה נמשך הרבה מעבר למובטח ורק במרץ השנה היא הגיעה לדיונים של ממש בכנסת. במקור כללה הרפרורמה גם תוכנית לבניית דירות דיור בר השגה שיכללו בתוכניות הבנייה של יזמים פרטיים. בדיונים בכנסת פרצה מלחמה בין ש"ס לישראל ביתנו על הקריטריונים לפיהם ינתנו אותן דירות בנות ההשגה, ובגלל רצונו של נתניהו לשמור על הקואליציה הוא החליט לקבור את הרפורמה שהוא בעצמו הצהיר כי בלעדיה לא נראה שינוי של ממש בתחום מחירי הדירות.

2. מכירת הקרקעות ההמונית לא עבדה

נקודת האור הבולטת ביותר בפעילות הממשלה היוצאת בתחום הנדל"ן היתה התוכנית להגדיל דרמטית את היצע הקרקע שמוכרת המדינה ליזמים לשם בניית דירות. המטרה היתה להפחית את מחירי הקרקע לדירות לאור העובדה שהוא מהווה בין שליש לחצי ממחיר הדירה. שר השיכון אריאל אטיאס הפך את העניין לפרויקט הדגל שלו ומאז 2009 מכרה המדינה שטח לכ־120 אלף יחידות דיור - שיא של 15 שנים.

אולם לצד ההצלחה למכור קרקע, נותרה הכוונה להפחית את מחירי האדמה על הנייר בלבד. כך למשל, בין 2009 ל־2012 עלה מחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור במחוז תל אביב ב־26%. מחיר השטח ליחידת דיור במחוז הדרום זינק ב־35%.

אטיאס. העלה את קצב השיווק צילום: אוראל כהן

3. ועדות הדיור הלאומי לא עומדות ביעד

הוד"לים החלו לפעול באוגוסט 2011 כדי לקדם את תכנונן של מספר יחידות דיור גדול ככל האפשר בפרק זמן כמה שיותר קצר. נתניהו, שביקש לתת מענה להיצע הדל בדירות, ביקש לטפל באחד החסמים העיקריים המונעים את הגדלת היקף הדירות – התכנון.

הוועדות החדשות שהוקמו הן למעשה גירסה מרוככת של ועדות הבנייה למגורים שיזם אריאל שרון בשנות ה-90 וסייעו לשכן למעלה ממיליון עולים מבריה"מ בישראל בתוך תקופת זמן קצרה. הן יצרו מערכת תכנון מקבילה לוועדות התכנון הקיימות, שדנה רק בתוכניות בנייה למגורים שבהן 200 יחידות דיור ומעלה, נבנות על שטח שלפחות 80% ממנו בבעלות המדינה.

לטובת הוד"ל עומד תקציב גדול משל ועדות התכנון הרגילות, יועצים מקצועיים וייפוי כוח מהממשלה להסרת חסמים תכנוניים כשמטרת העל היא לדלג מעל הבירוקרטיה שמאפיינת ועדות רגילות. בגלל הצורך בהיתרי בנייה וביצועה, התוכניות שאישרו הוד"לים ישפיעו על שוק הדיור רק בעוד כ־5 שנים.

על פי היעד הראשוני, הוד"לים תוכננו לשווק כ-120 אלף יחידות דיור במהלך השנתיים הקרובות, אך מאז תחילת פעילותן ניכר כי הן לא מצליחות לעמוד ביעדים שהוצבו להן ועד אוגוסט השנה אושרו 12.6 אלף יחידות דיור בלבד.

4. המחיר למשתכן עדיין לא מתרומם

מכרזי מחיר למשתכן הם הפלטפורמה המשמעותית ביותר שהמדינה הצליחה לייצר לטובת הוזלת הדירות. במכרזי מחיר למשתכן מחיר הקרקע קבוע והיזם הזוכה מגיש את ההצעה הנמוכה ביותר של מחיר הדירה הסופי. התחרות על המחיר הנמוך היא זו שאמורה לייצר דירות מוזלות בכ־20% בממוצע ממחירי הדירות באזור. לקריטריונים לזכאות לדירות התווספו פרמטרים כמו שירות צבאי, הפרמטר של שנות נישואים שונה והוחלט שהדירות יחולקו בהתאם למספר הילדים כך ש-20% מהדירות יוקצו למשפחות ללא ילדים, 35% למשפחות בעלות ילד אחד או שניים ו-45% יוקצו למשפחות בעלות 3 ילדים ומעלה. למרות שמדובר בתוכנית חיובית, הצלחתה לייצר שינוי אמיתי בשוק שנויה במחלוקת בשל היקף היחידות המוגבל שהיא מוציאה אל השוק. כמו כן, במקרים מסוימים גם לאחר שסעיף הקרקע הוזל הוכיחו יזמים כי מחירה היה גבוה מזה שהופיע במכרזים קודמים.

5. הרפורמה במינהל לא בוצעה כמתוכנן

רפורמה חשובה נוספת נועדה לאפשר למינהל מקרקעי ישראל להתאים את עצמו לעולם הנדל"ן המודרני ולנתק מגע בינו לבין האזרח הקטן. הטיפול ברפורמה התקדם בעצלתיים מאז הוכרזה בתחילת כהונת נתניהו כמטרה חשובה לביצוע, למרות שאושרה בכנסת בקיץ 2009.

החסם העיקרי בביצוע הרפורמה היה הצורך בפיטוריהם של כ־200 עובדים והצורך בהסכם עם ההסתדרות שיאפשר ניוד עובדים בין תפקידים ומחוזות. הרפורמה כוללת תוכנית להעברת הבעלות על הקרקע של 400 יחידות דיור ברחבי הארץ מידי המדינה לבעלי אותן דירות ובתים. למעשה מדובר בחיסול מוסד חכירת הקרקע, דבר שאמור לפחות לשחרר את הדיירים מלהגיע למינהל כדי לקבל אישור לכל שינוי שברצונם לעשות בדירה ובעת מכירתה. בפועל עד היום לא בוצעו שני החלקים המרכזיים ברפורמה - שינוי מבנה המחוזות וההיפרדות מהאזרח הקטן.