מדינה להשכיר: הכסף ששורפת המדינה על שכירות

המדינה מוציאה מיליוני שקלים בשנה על שכירויות של משרדי ממשלה במקום לבנות או לרכוש את המשרדים שלה בעצמה, דבר שהיה מביא לחיסכון כספי בטווח הארוך. כך עולה מבדיקת "כלכליסט".

מדובר בעיקר בנכסים ששוכרת המדינה בחוזי שכירות ארוכי טווח. כך למשל, עלות חוזי השכירות של שתי תחנות משטרה שעליהם חתמה המדינה בתל אביב, מגיעה ל־157 מיליון שקל. תחנת לב תל אביב ברחוב הכורש פינת לינקולן היא מבנה בשטח של 3,500 מ"ר בנוי ועוד שטח נוסף של 2,500 מ"ר עבור מרתף וחניות. החוזה שעליו חתמה המדינה יחל ביוני 2015 לתקופה של 20 שנה עם חמש שנות אופציה נוספות, כאשר העלות הכוללת עומדת על כ־93 מיליון שקל. לעומת זאת, עלות שכירת התחנה ברחוב המסגר 12 בתל אביב עומדת על כ־64 מיליון שקל עבור שטח של 4,000 מ"ר בנוי ו־300 מ"ר מחסנים לתקופה של 15 שנה, עם אופציה לחמש שנים נוספות, שיחלו בינואר 2014.

השטח ברחוב כורש פינת לינקולן ששכר המשרד לביטחון פנים צילום: עמית שעל

"הכסף הזה פשוט יורד לטמיון מהטעם הפשוט שדמי השכירות ל־20 שנה שקולים כמעט לבניית מתקן חדש שיהיה בבעלות המדינה", אומר יו"ר לשכת השמאים לשעבר ארז כהן. לדבריו, "זה נכון גם לגבי המתקן בלינקולן וגם לגבי זה שברחוב המסגר. החישוב שלי מבוסס על אחוז דמי השכירות שהנו כ־7%–8% לשנה מערך הנכס. אם נכפיל אחוז זה במספר השנים, כולל ריבית דריבית, נגיע למכפיל שהנו קרוב מאוד למחיר מלא של נכס חדש". הוא מוסיף כי "המדינה 'שורפת כסף' על דמי שכירות גבוהים לטווח ארוך מאוד, זאת במקום לבנות לכל משרד ומשרד מבנה משלו, או לחלופין פשוט לרכוש מבנים שיתאימו לכל המשרדים השונים".

לפי החישוב של כהן, עלות בניית משרדים מסתכמת ב־5,000 שקל למ"ר, כאשר במקרה של משרדים מפוארים במיוחד המחיר גם יכול להגיע לרמות של 6,000 שקל למ"ר. אם הקרקע של המדינה, שכן המדינה מחזיקה בקרקעות רבות, והיא בונה בניין משרדים בסדר גודל של 6,000–7,000 שקל למטר - כלומר בניין בן 8–10 קומות שכן קומה ממוצעת עומדת על 750 מ"ר - הרי שמדובר בסדר גודל של כ־35 מיליון שקל. מכיוון שהמדינה בכל מקרה משלמת דמי ניהול כשהיא שוכרת את המשרדים, לתחזוקת הבניין ולדמי הניהול אין כאן השפעה. "להפך, יש להניח שהמדינה תהיה יותר יעילה בתחזוקה של בניין שלה, מה שיוזיל את עלויות התחזוקה שהיא משלמת כיום. בהסתכלות הכלכלית, למדינה יותר כלכלי להשתמש בנכסים שבבעלותה על פני השכרה, בטח אם הצורך הוא ארוך טווח".

"לא פראיירית"

כשוכרת, המדינה מצליחה לשכור את הנכסים במחירים שנמוכים ממחירי השוק. "המדינה לא פראיירית, משלמת דמי שכירות נמוכים יחסית מהמקובל בשוק, וזאת כתוצאה מהיותה שוכר טוב השוכר לתקופות ארוכות ושטחים גדולים יחסית. ככלל ניכר פער של עד 26% בין המחירים המקובלים בשוק לאלו שאותם משלמת המדינה, לטובת המדינה, אם כי במרבית המקומות הפער נמוך יותר ועומד על כ־10%", אומר יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס. כך למשל, המדינה שכרה עבור מינהל מדעי האדמה והים במשרד האנרגיה והמים שטח של כ־400 מ"ר של משרדים ברחוב הרטום שבהר חוצבים בירושלים לתקופה של עשר שנים, עם אופציה לארבע שנים נוספות, בעלות כוללת של כ־4.6 מיליון שקל. כלומר נכון להיום, לאחר הורדת ההצמדות העתידיות, 58 שקל למ"ר. זאת בעוד מחירי השוק המקובלים, לדברי דנוס, באזור זה עומדים על טווח של 60–75 שקל למ"ר.

מנגד טוען דן מנחם, מנהל נכסים ופיתוח בקרן ריאליטי, כי לא מדובר במחירים שנמוכים משמעותית ממחירי השוק. "הטענה שהמדינה משלמת שכר דירה נמוך ממחיר השוק נכונה באופן חלקי - "הנחה" בדמי השכירות בדרך כלל תוענק בהתאם לגודל השטח המושכר ומספר שנות השכירות (הרבות) שהיא מתחייבת אליהן. על מנת ליצור השוואה נכונה, יש להסתכל על מחיר השכירות של חברות גדולות, המשכירות שטחים באותם סדרי גודל -כמו משרדי הממשלה", אומר מנחם.

מנחם מציג לדוגמא את משרד התשתיות שהשכיר בשנת 2012 שטח של 1,500 מ"ר ברחוב הרטום בהר חוצבים במחיר של 55 שקל למ"ר. באותה שנה באותו רחוב, חברת אינטל השכירה שטח של 2,380 מ"ר במחיר של 58 שקל למ"ר.

בנוסף גם בנושא התנאים המסחריים כמו ההצמדה למדד מצביע מנחם על בעייתיות מסוימת וטוען שבעוד כ-10 שנים המדינה תשלם מעל למחיר השוק. "המדינה חותמת על חוזי שכירות ארוכי טווח, הצמודים למדד כאשר לאורך השנים עליית המדד יוצרת מצב ששכר הדירה המשולם יכול לעבור את מחיר השוק באותו אזור. בין היתר, בעקבות היצע המשרדים הגדול שנוצר בעשור האחרון וכמות עתידית של משרדים לבנייה, קיים צפי ממשי לירידה במחירי השכירות למשרדים ברחבי הארץ. הטענה שהמדינה משלמת שכר דירה נמוך ממחיר השוק נכונה באופן חלקי. "הנחה" בדמי השכירות בדרך כלל תוענק בהתאם לגודל השטח המושכר ומספר שנות השכירות (הרבות) שהיא מתחייבת אליהן. על מנת ליצור השוואה נכונה, יש להסתכל על מחיר השכירות של חברות גדולות, המשכירות שטחים באותם סדרי גודל -כמו משרדי הממשלה.

דוגמה אחרת היא השכרת משרדים ללשכת העיתונות הממשלתית במשרד ראש הממשלה לתקופה של 15 שנה, ועוד חמש שנות אופציה בעלות כוללת של כ־21 מיליון שקל בגן הטכנולוגי שבמלחה. שטח המשרדים הוא 1,200 מ"ר, ונכון להיום משלמת המדינה כ־67 שקל למ"ר בעוד דמי השכירות המקובלים במקום עומדים על 80–100 שקל למ"ר.

ברמת גן שוכרת המדינה משנת 2011 שטח של 142 מ"ר ברחוב ז'בוטינסקי עבור יחידת הסיוע בבית המשפט לענייני משפחה של משרד הרווחה לתקופה של ארבע שנים, עם אופציה לשנתיים, בעלות כוללת של 1.1 מיליון שקל. נכון להיום משלמת המדינה 88 שקל למ"ר בעוד דמי השכירות המקובלים נעים בין80 ל־90 שקל למ"ר. גם בתל אביב הפערים לא גדולים במיוחד. משרד ראש הממשלה שכר בחודש מרץ השנה שטח של 2,354 מ"ר ברחוב המלאכה בתל אביב עבור יחידת נתיב לתקופה של שנה בלבד עם אופציה לשנה נוספת. העלות הכוללת תסתכם ב־4.4 מיליון שקל. נכון להיום משלמת המדינה 75 שקל למ"ר, בעוד דמי השכירות הממוצעים המקובלים בדרום העיר עומדים על 80 שקל למ"ר. לדברי דנוס, "ניתן לראות שהמדינה היא שוכר מצוין. מעבר לאיתנות הפיננסית, מדובר בתקופות שכירות ארוכות יחסית במרבית המקרים ובשטחים לא מבוטלים".

"לעבור רחוק"

אלא שאם כבר למדינה יש כוח והיא שוכר מצוין, נשאלת השאלה מדוע שלא להוזיל את העלויות אפילו יותר, ולשכור משרדים לצורך עבודת הממשלה באזורים פחות מבוקשים שמלכתחילה המחירים בהם יהיו נמוכים בהרבה.

לדברי שמאית המקרקעין נחמה בוגין, "במהלך שנת 2011 עלו מחירי השכירות של משרדים באזור המרכז בשיעור קל, ומאז שמרו על רמתם ללא תנודות גדולות. משרד ממשלתי נחשב לשוכר 'טריפל A', כלומר שוכר מבוקש, יציב, אשר שוכר שטחים גדולים יחסית ולתקופות ארוכות. אנו רואים תופעה ולפיה רבים מהמשרדים הממשלתיים שוכרים שטחים באזורים היקרים יותר של הערים והיישובים. לא מן הנמנע שאם אפשרי ולא הכרחי, הם היו צריכים להעתיק את מושבם או לחפש משכן באזורים נגישים אך פחות מבוקשים, שבהם מראש שכר הדירה היה נמוך יחסית וממנו היתה ניתנת להם הנחה נוספת. אפשרות נוספת היא להתרחק מערי המרכז היקרות לטובת אזורים וערים קרובות שבהם השכירות נמוכה יותר".

ממשרד האוצר נמסר: "המדינה מבצעת בחינה בין החלופות השונות למתן פתרונות דיור תוך התחשבות במכלול השיקולים הכלכליים והתקציביים. בין היתר, פועלת המדינה לשכירת שטחי משרדים בהליכי מכרז פומביים".