בלעדי לכלכליסט
הנדל"ן המסחרי קורץ לצמח המרמן
חברת הבנייה למגורים נכנסת לנדל"ן המניב בהשקעה של 400 מיליון שקל. תבנה מרכזי מסחר בצמוד לפרויקטים למגורים שלה: "המגמה היא לחזור למסחר רחוב"
חברת הנדל"ן למגורים צמח המרמן נכנסת לתחום הנדל"ן המניב בהשקעה של יותר מ־400 מיליון שקל. החברה בונה בימים אלה מרכזי מסחר, בילוי ופנאי בהיקף של כ־30 אלף מ"ר (ברוטו) בעיקר בערים תל אביב, גני תקווה ובית שמש. את שטחי המסחר והקניונים מקימה צמח המרמן בקומות התחתונות של פרויקטים למגורים שהיא בונה ובצמוד להם, מתוך תפיסת עירוב־שימושים חדשה שנוקטת חברת הייזום והביצוע, שהתמקדה עד כה בבנייה למגורים.
- יש שעבוד, אבל רק אחרי הבנק
- השאירו אבק לטייקונים: הקבלנים הקטנים הראו לטייקונים איך מתנהגים בזמן משבר
- בלעדי ל"כלכליסט" - קרן המנוף אוריגו בוחנת השקעה בצמח המרמן
המרכז נמצא בשלב התכנון, ועוד אין צפי לפתיחה. נוסף לכך, מקימה החברה שני מרכזי קניות בתל אביב: במתחם בצלאל היא מקימה עם שותפתה קרסו נדל"ן כ־2,200 מ"ר (נטו) של מסחר - חנות העוגן תהיה של סופר־פארם, ששכרה 400 מ"ר. דמי השכירות שם נעים בין 200 ל־380 שקל למ"ר לחודש. נוסף לכך, קיימים בתל אביב עוד כ־500 מ"ר של מסחר במגדל היוקרה ווייט סיטי שמקימה החברה עם יורוקום נדל"ן ומשפחת ברונר בפאתי נווה צדק בתל אביב; 350–500 שקל למ"ר ישלמו שם השוכרים בכל חודש, כאשר המגדל צפוי להתאכלס השנה. כמו כן, באלפי מנשה מתכננת החברה 1,000 מ"ר של שטחי מסחר. כל המסחר ייבנה בצמוד לפרויקטים למגורים שמקימה צמח המרמן.
"מחירי מוצרים יירדו"
"שוק הנדל"ן עובר מהפך", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן. לדבריו, "המגמה היא לחזור למסחר רחוב כמו שהיה פעם, מתחת לבית - קמעונאות אורבנית, ואנו משקיעים בכך סכום נכבד".
פרויקט נופיה בכניסה לבית שמש צילום: אלכס קולומויסקי
אחרי שקניתי ממך דירה ואני משלמת משכנתא, ארנונה ועוד, יש לי עוד כסף פנוי לבזבז במרכז המסחרי?
פייגלין: "דווקא בגלל זה צריך להוריד את מחירי מוצרי הצריכה, וניתן לעשות את זה גם דרך הפחתת דמי הניהול. בניגוד לקניון סגור, שם כל מ"ר נחשב בארנונה, ויש עלויות אחזקה גבוהות, למשל של מיזוג - דמי הניהול במרכז מסחרי פתוח הם נמוכים יותר. נוסף לכך, כשהמסחר מתחת לבית, אתה לא צריך להוציא כסף על דלק וחניון ולנסוע לקניון". לדברי צביקה רושו, מנכ"ל חברה־בת של צמח המרמן לניהול נכסים, הפערים בדמי הניהול משמעותיים.
"בקניונים דמי הניהול הם 70–80 שקל למ"ר לחודש; אנחנו מתכווננים ל־30 שקל למ"ר בכל המרכזים שלנו. כך, השוכרים שלנו יוכלו למכור בזול".הוא מדגיש כי גובה דמי השכירות עצמם נקבע לפי מיקום: "בית שמש זולה מתל אביב". עד לאחרונה שימש רושו כמנכ"ל צים אחזקות של רני צים, וגויס לצמח המרמן יחד עם מעיין טמיר, אף היא מצים אחזקות, כדי להקים ולנהל את מרכזי הקניות החדשים של החברה. רני צים, מי שהקים והחזיק עד לפני כשנה וחצי את רשת מחסני כמעט חינם עם אחיו עדי צים, הקים בשנים האחרונות מרכזים מסחריים, בעיקר בפריפריה, ולאחרונה גם החל בפעילות בנייה למגורים.
לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק של צמח המרמן, "השוכרים עובדים קשה, דבר ראשון כדי לכסות את דמי השכירות ודמי הניהול עד שהם בכלל מגיעים לשכבה הזו שאפשר לקחת הביתה. לכן, אנחנו רוצים לקחת אותם לרחוב, כדי שיגיעו לשורת הרווח בקלות יחסית, גם בפרויקט בצלאל במרכז תל אביב". רושו מוסיף כי "רצוי שעלות השכירות ודמי הניהול ביחד לא יהיו גבוהים מ־12% מהמחזור העסקי". לדברי בן אברהם, "ההתמקדות שלנו כעת היא מגורים עם קו ראשון למסחר. מבחינת המסחר, אנחנו מביאים למעשה קהל שבוי: 600–700 איש בפרויקט בצלאל בתל אביב, 2,000 איש בבית שמש וכדומה. הדייר הוא קליינט מיידי של המסחר. בבית שמש אנחנו בונים קניון ענק כמעט בגודל של קניון רמת אביב שצפוי למשוך אלפי בתי אב מבית שמש והסביבה. אנחנו מקפידים לייצר סינרגיה: אם אני מביא חדר כושר, אני יכול לסדר לו כספתח 350 מנויים - זה קושר את המסחר למגורים, ולהפך".
"לא חד־הורית ופודל"
בבית שמש מקימה צמח המרמן בימים אלה פרויקט בן 5 מגדלים ו־340 דירות שייבנו בעורף המסחר, ויאכלסו כ־2,000 נפשות - שיהוו קליינטורה מיידית למרכז המסחרי הענק. "צריך שם דירות גדולות", אומר פייגלין. "אלו משפחות גדולות, כבדות; זה לא חד־הורית עם פודל".
שזו האוכלוסייה בפרויקט בצלאל בתל אביב?
פייגלין: "פחות או יותר. אני בעד שני הדברים, שלא תביני. אני לא נגד זה ולא נגד זה. אני לא נוקט עמדה".
בין אם המסחר משרת משפחות קטנות בתל אביב או משפחות גדולות בבית שמש, הוא מכניס לעיר ארנונה כפולה או משולשת למ"ר, בהשוואה לארנונה למגורים, אומר פייגלין. "להערכתי, בשנים הקרובות יהיו יותר ויותר תב"עות (תוכניות בניין עיר) המאפשרות מסחר ומגורים ביחד. ראשי העיריות מוכנים לבלוע את הגלולה המרה שנקראת תושבים, שמשלמים פחות ארנונה, אם יגיע לצדם מסחר, שמשלם יותר. הם רוצים תעסוקה. רוב הרשויות מפסידות על כל תושב שנכנס לעיר. הם מפוצים על ידי תעסוקה. לכן המגמה היא לערב שימושים".
אתה משקיע במסחר כי נשבר לך מכל הבירוקרטיה והעלויות הכרוכות בבנייה למגורים?
פייגלין: "באמת נשבר לי, אבל אני לא מרים ידיים, נהפוך הוא. רבים וטובים לפניי הרימו ידיים - אקירוב, פישמן וגדולים אחרים הפסיקו לבנות למגורים בישראל. זה אבסורד, אבל ככל שיותר קשה פה, יותר טוב פה ליזמים, כי אנחנו בסופו של דבר מרוויחים יותר. יש פה סביבה עסקית כל כך מסוכנת וכל כך בלתי אפשרית, שמי שמצליח לשרוד, מרוויח טוב. אבל
הסיכונים הם מטורפים. אני הייתי מעדיף להרוויח פחות ולחיות בסביבת סיכונים יותר נסבלת".
אבל בדו"חות הכספיים של צמח המרמן יש גם פרויקטים עם שיעור רווח גולמי צפוי של 39%.
פייגלין: "שיעור רווח גולמי צפוי של 40% בפרויקט מגורים זה רק על קרקע היסטורית. אם קניתי קרקע ב־2 מיליון דולר, והיא שווה היום 20 מיליון דולר, הרווח שלי גדול. מלאי עסקי אינו משוערך בדו"חות, מה שמשוערך זה נכסים קבועים, כמו קניונים. אם נחזיק נכסים קבועים, נשערך אותם. אבל קרקע היא מלאי עסקי ולכן הערכים הם היסטוריים. ולכן, כשמאכלסים את הדירות, פתאום רואים רווח עצום, אבל אין לנו הרבה פרויקטים כאלה, של מלאי עסקי ששכב 10–15 שנה. בחברות גדולות וותיקות יש רווח גולמי גבוה, פנומנלי, כי הוא מכיל את כל הערך של כל הקרקע, שלא רשמו במשך שנים. ברוב הפרויקטים שלנו שיעור הרווח הגולמי הצפוי הוא 15%".
