רכבת ההרים של כחלון: צניחה של 80% ברכישת דירות להשקעה ביולי
עם זאת, נתוני האוצר בת"א מצביעים על משקי בית המשתכרים כ-3,000 שקל שרכשו דירה במחיר של 2 מיליון שקל בממוצע - המעלים תהיות בנוגע לעזיבת המשקיעים
- "המהלכים של כחלון לא ירחיקו את המשקיעים מהנדל"ן"
- ההצהרות של כחלון עיוותו את השוק: זינוק של 74% במספר המשקיעים בחודש מאי
- המשקיעים עטים על דירות רגע לפני העלאת מס הרכישה
בסך הכל בחודש יולי בוצעו 9.2 אלף עסקאות לרכישת דירה, לעומת כ-17 אלף דירות בחודש הקודם (בתחילה דיווחו באוצר על 16.2 אלף עסקאות אך הנתון התעדכן כלפי מעלה. מדובר ברמה שנמוכה ב-15% מנתוני החודשים המקבילים בשנים 2012-2013 וב-7% אם משקללים את חודש יולי 2014 שנחשב לחלש במיוחד בשל ההמתנה לחוק מע"מ אפס.
כאמור, מי שהובילו הן את הזינוק של חודש יוני והן את הירידה בחודש הנוכחי בהיקף העסקות היו המשקיעים. בחודש יוני בעקבות הקדמת העלאת מס הרכישה היקף רכישות המשקיעים עמד על 6,400 דירות השוה לכמות שרוכשים המשקיעים בדרך כלל ברבעון כאשר רכישות המשקיעים היוו 40% מסך העסקאות. לעומת זאת בחודש יולי עמד היקף רכישות המשקיעים על 1,300 דירות בלבד כאשר משקל המשקיעים עמד בחודש זה על 14% בלבד לעומת 40% בחודש יוני. מדובר ברמה הנמוכה ביותר מזה עשור.
דירה למכירה (ארכיון). צניחה חדה בהיקף המשקיעים צילום: דוד הכהן
בתןך כך, למרות רמות השפל שנרשמו ברכישת דירה להשקעה עדיין מדובר בחודש יולי השישי בגובהו ב-14 השנים האחרונות, כאשר מנתחים את כלל העסקאות. נזכיר כי חודש יולי נחשב מסורתית לחודש חלש בשל חופשת הקיץ, ולכן, בעוד המשקיעים נסוגו מהיקף הרכישות נראה כי מי שהמשיכו לרכוש דירות היו הזוגות הצעירים אשר עבורם מדובר בדירה ראשונה שהמשיכו את המומנט. בפלח השוק של רוכשי דירה ראשונה נרשמה ירידה של 6% בלבד, וזאת לאחר זינוק בהיקף הרכישות בחודשים שבין מאי ליוני בהם עלה היקף העסקאות ב-60% (לאחר רמה נמוכה שנרשמה בחודש אפריל).
בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות גבוהה בין האזורים. כך, בעוד שבאזור המרכז נרשמה ירידה חדה של 29%, באזור השפלה נרשם גידול חד של 24% ברכישות אלו ובאזור ת"א גידול של 9 אחוזים, זאת בהמשך לעלייה חדה בשיעור מצטבר של 80% שנרשמו באזור זה בחודשים מאי-יוני. בכך הגיעה רמת הרכישות באזור ת"א בחודש יולי, של מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, לרמתה הגבוהה ביותר מאז רמת השיא שנרשמה בדצמבר 2013. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בפלח זה של השוק באזור ת"א (ובכלל ברמה הארצית) באפריל 2014, גבוה מספר הרכישות בת"א בחודש יולי השנה ב170%. פער זה הוא הגבוה ביותר בהשוואה ארצית (בממוצע ארצי עומד הפער על 90%).
הפרדוקס של ת"א: הרוויחו 3,000 שקל בחודש וקנו דירה ב-2 מיליון שקל
בדומה לחודשים הקודמים, גם הפעם מעלה ניתוח רמות השכר של רוכשי הדירות שמפרסם האוצר סימני שאלה לגבי מקורותיהם הכספיים של אותם רוכשים.
בניתוח רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה באזור ת"א בחודש יולי נמצא כי באחוזונים הנמוכים המשתכרים כ-3,000 שקל בלבד המחיר הממוצע של הדירה שרכשו עמד על 1.97 מיליון שקל.
מעבר לעובדה שמדובר ביחס חריג בין מחיר דירה לשכר, רמת מחיר זו הינה גבוהה יותר מזו של יתר רוכשי דירה ראשונה באזור זה בחודש יולי, כולל אלו ששכרם הממוצע עמד על 35 אלפי שקל.
יש לציין כי בניתוח דומה שנעשה לגבי רוכשי דירה ראשונה באזור ת"א בחודש מאי נמצאה רמת מתאם גבוהה יותר בין רמות השכר לרמות המחירים. כך למשל, המחיר הממוצע שרכשו 25 האחוזונים "העניים" ביותר היה גבוה ב-10% בלבד מזה של 25 האחוזונים שמעליהם (לעומת פער של 40% ביולי) ונמוך ב-22% מהמחיר הממוצע שנרכש ע"י 25 האחוזונים העשירים ביותר.
במשרד האוצר החלו לבחון את היחס בין רמת השכר לשווי הנכסים רק לאחרונה, זאת כחלק ממאמץ למפות את שוק המשקיעים והגברת הילוך בנושא הון שחור והעלמות מס.
