צבי אקשטיין: "מחיר למשתכן רק יגרום לעליית מחירים"

מי שציפה שמסה של דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן תגרום לירידת מחירים בכלל שוק הדיור צפוי להתאכזב מדבריו של פרופ' צבי אקשטיין, ראש מכון אהרן ודיקן בית הספר למנהל עסקים ובית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה, שמסביר בשיחה עם "כלכליסט" כי התוכנית אינה פותרת את הבעיה שגרמה לעליית המחירים - מחסור בקרקע זמינה לבנייה. מעבר לכך, לדברי אקשטיין תוכנית מחיר למשתכן תגרום בסופו של דבר לעליית מחירים. 

"תוכנית מחיר למשתכן זו סובסידיה", הוא מסביר. "בכלכלה, כשנותנים סובסידיה הביקושים עולים. כשהביקושים עולים, מחירי השוק עולים". עם זאת, הוא מציע אלטרנטיבה: רפורמה שיישומה יפתור את בעיית הדיור.

לפי הניתוח של אקשטיין, המרכיב היחיד שהתייקר באופן משמעותי במחיר הדירות הוא ערך הקרקע. הסיבה לכך, לדבריו, היא העובדה שמלאי הקרקעות המתוכננות הרבה יותר קטן מקצב גידול האוכלוסייה, שעומד על כ־1.8% בשנה.

התייקרות הקרקעות, עם זאת, לא נרשמה במקרים שבהם הן מיועדות לנדל"ן מסחרי. המסקנה המתבקשת היא כי בין שני התחומים יש פער בתשואה ליזמים, מה שלפי מכון אהרן נובע "ממגבלות פיתוח המובילות לבנייה בלתי מספקת של דירות". אקשטיין מסכם זאת בקצרה: "כדי שהמחירים בארץ יירדו, יש להגדיל בצורה דרמטית את מלאי הקרקעות שעליהן אפשר לבנות במרכז הארץ".

הדמיית פרויקט מחיר למשתכן בדימונה הדמיה: אלי הרמון

על פי ניתוח של מכון אהרן, כדי ליצור תחרות משמעותית בין היזמים והרשויות המקומיות ולגרום לירידת מחירים, צריך ליצור באזור המרכז מלאי קרקעות לבנייה של לא פחות מ־440 אלף דירות. אך לפי הערכות בענף, כמות הקרקעות הפנויות לבנייה למגורים במרכז עומדת כיום במקרה הטוב על כמה עשרות אלפים, ומכאן שהפער אדיר והעבודה מרובה.

יש כבר היום קרקעות עם תוכניות מוכנות, ועדיין הבנייה עליהן מתעכבת. איך אפשר לפתור זאת?

"אחד החסמים לבניית דירות הוא העלות הגבוהה הכרוכה בקליטת תושבים חדשים המוטלת על הרשויות המקומיות. הסכמי הגג (פתרון שמוביל משרד האוצר — א"ג) אינם מספקים, משום שמדובר בפתרון אד הוק, פתרון לטווח קצר שתקף רק עם עיריות ספציפיות ובהסכמים לא אחידים, בעוד שוק הדיור עובד לטווח ארוך וגם העיריות מתכננות לטווח ארוך". במקום זאת, אקשטיין מציע מנגנון תקצוב שנתי לרשויות בהתבסס על כמות הדירות שנבנית מדי שנה בשטחן.

אקשטיין מוסיף כי נדרשת גם רפורמה בתהליכי ההתחדשות העירונית, שכן "משרד השיכון צריך לראות בזה פרויקט לאומי הרבה יותר חשוב מהקמת חמישה יישובים בנגב". לדבריו, "צריך תקציב של מיליארדי שקלים. לא ראיתי בתקציב המדינה סכומים כאלה שהולכים לשם".

לדעת החוקרים במכון אהרן, התקציב צריך לשמש בעיקר לתפירת תמריצים ליזמים ולייעול הבירוקרטיה. בין היתר, הם מציעים להגדיל את אגפי התכנון ברשויות המקומיות ולהקים ועדות שיבחנו בכל פרויקט אילו תמריצים יש להעניק ליזמים.