העלאת מס הרכישה בקושי מדגדגת את התשואה למשקיעים

העלאת מס הרכישה בסוף יוני 2015 פגעה באופן זניח למדי בתשואה שיכולים לקבל משקיעים על דירות, כך עולה מבדיקה שערך "כלכליסט".

לפי הבדיקה נערכה השוואה בין דירות במחירים של 1 מיליון שקל, 1.5 מיליון שקל ו־2 מיליון שקל לפני העלאת מס רכישה ל־8% ואחריה. דירה שעלותה נעה סביב 2 מיליון שקל ומושכרת תמורת שכר דירה חודשי אשר מניב תשואה ממוצעת של 3.5% לשנה לרוכש - 5,900 שקל - הניבה תשואה של 3.49% לפני המס, ואחרי העלאת שיעור המס הניבה 3.34%. המספרים האלה יכולים גם להסביר את מגמת חזרת המשקיעים לשוק הדיור בתקופה האחרונה, לנוכח האפקטיביות הנמוכה של הצעד של שר האוצר משה כחלון.

לפני כשבועיים נטען בסקירה השבועית של הכלכלן הראשי במשרד האוצר כי העלאת מס הרכישה בסוף יוני 2015 הקטינה את מספר המשקיעים בשוק. אולם מלבד ירידה ניכרת של שיעור המשקיעים בחודש יולי - מ־44.3% ביוני ל־13.9% ביולי - עלה מאז שיעור המשקיעים בעקביות בכל חודש והגיע ל־20.3% בנובמבר, ולפי הערכות משרד האוצר חודש דצמבר צפוי להמשיך את המגמה. "על אף טענות האוצר שהמהלך של העלאת מס הרכישה הצליח, בשלב זה כלל אי אפשר לקבוע כי היתה למהלך אפקטיביות כלשהי", אומר סמנכ"ל מחקר באתר מדלן רווה איתן.

ד"ר דני בן שחר. "לא מסבירים איך כל ההחלטות משתלבות" צילום: עמית שעל

לדברי איתן, "עם ההכרזה על העלאת מס הרכישה חלה התנפלות של המשקיעים על שוק הדיור, ומספר הדירות להשקעה שנרכשו ביוני קפץ ל־7,000, לעומת כ־2,000 בחודש ממוצע. חלק ניכר מאותן כמעט 5,000 דירות נוספות שנרכשו הן למעשה של אותם משקיעים שהקדימו את הרכישה, כך שהירידה שחלה בחצי השני של שנת 2015 נובעת במידה רבה מהקדמת הרכישה לחודש יוני, ואינה סימן לחוסר כדאיות כלכלית. רק ב־2016 נוכל לראות אם המהלך צינן במידה כלשהי את המשקיעים". לדבריו, "מבחינת משקיעים שרוכשים דירה לטווח ארוך, 20–30 שנה, המשמעות היא זניחה (כ־0.1% לשנה), ועל כן מהלך זה כשלעצמו לא צפוי להשפיע משמעותית".

"לתת מענה כולל"

לדברי איתן, "כשבאים 'לטפל' במגזר המשקיעים, חשוב לזכור שכיום הם אלו שמייצרים את ההיצע של הדירות להשכרה. במידה ואכן פעולות הממשלה יצליחו להוציא את המשקיעים מהשוק, היצע הדירות להשכרה צפוי לרדת, ומי שיסבול מכך אלו בעיקר שוכרי הדירות, הציבור המוחלש שדווקא עליו חשוב לשמור. יש להיזהר מצעדים קיצוניים הפוגעים בכדאיות של השכרת דירות ללא קידום במקביל של פתרונות השכרה ארוכת טווח של גורמים ממשלתיים או מגזר עסקי. כרגע השמיכה קצרה, יש מחסור בדירות שיוצר לחץ גם על רוכשי הדירות וגם על השוכרים, משיכה בצד אחד פוגעת בציבור האחר. גם משרדי האוצר והבינוי מבינים כי הפתרון הוא הגדלת היצע הדירות הכולל שיאריך את השמיכה ויאפשר מתן מענה כולל", אמר איתן.

אמנם העלאת מס הרכישה ב־2% כאשר מדובר בהשקעה לטווח ארוך היא לא משמעותית בעיקר בגלל רווחי ההון הגדולים שהשיאו המשקיעים בעשור האחרון, אולם ישנם משקיעים ששינוי בשיעור המס משפיע עליהם יותר. משקיעים אלה מכונים "פליפרס" – כאלה שקונים ומוכרים נכסים בטווחים קצרים יחסית לאחר שהשביחו את הנכס ומנסים לעשות רווח, אך בארץ הם מעטים יחסית בהשוואה למדינות אחרות.

"כסף קל של המשקיעים"

ד"ר זאב רותם, מנכ"ל רותם אסטרטגיה, טוען כי "מחירי הדירות גבוהים לא בגלל שאין דירות אלא בגלל שעל אותה דירה מתחרה עוד משקיע שהכסף אצלו יותר קל וזול וזאת הסיבה". לדבריו, "המהלך של כחלון הוא חברתי וצודק, אבל בעקבות

האילוצים שנוצרו שיעור המס עלה רק ב־2%". במקביל, הוא אומר, "החלופות המוצעות למשקיעים אינן אטרקטיביות דיין".

ד"ר דני בן שחר מאוניברסיטת תל־אביב מציין כי "אכן רואים מגמה של חזרת המשקיעים לאחר שאלו מיצו את השקעתם במספרים גבוהים רגע לפני כניסת השינוי במס הרכישה. בנובמבר אנחנו עדיין במספרים נמוכים מאלו שהיו בתחילת השנה, אבל נראה שהמגמה אכן הולכת וגדלה".

הוא סבור שהטיפול של הממשלה במשבר הדיור אינו צופה מספיק את פני העתיד. "הבעיה המשמעותית היא שכיום אין מדיניות דיור ל־20–30 או 20–40 השנים הקרובות, וצריך להתוות דרך בתחום הדיור. היום מתקבלות החלטות אד הוקיות - לא ראיתי שום נייר שיצא מהאוצר, מהשיכון או מהממשלה שיסביר איך כל ההחלטות המתקבלות כיום משתלבות זו עם זו".