"דיור בר השגה זה השקעה בטוחה"

מה שקובעי המדיניות בישראל טרם הפנימו - בארצות הברית הקפיטליסטית החלו ליישם כבר לפני שלושה עשורים: דיור בר השגה לאזרחים שזקוקים לכך. ב־1986 חוקק חוק פדרלי שלפיו חובה לקבוע גובה שכירות בהתאם לרמת ההכנסה של השוכר. החוק נועד לדאוג לעובדים כגון מורים, אחיות, בנאים, כבאים ושוטרים, המשתכרים שכר בינוני ומטה, כלומר לאפשר להם להמשיך להתגורר בתוך העיר, וכך ליצור אינטגרציה בין המעמדות השונים.

יזמי הנדל"ן גילו אף הם את יתרונותיו של פלח השוק הזה, שהתשואות בו אמנם נמוכות יותר, אך הוא נהנה מיציבות ומסיכון נמוך יותר. כריס אקברי ,מבעלי חברת הנדל"ן ITEX, שמחזיקה ביותר מ־45 נכסים בטקסס ובלואיזיאנה, שבהם כ־5,500 דירות, המיועדות להשכרה בפיקוח, מספר בראיון עמו כיצד עובד השוק הזה. אקברי הגיע לארץ בין היתר כדי לבקר את חברו ושותפו איש העסקים והפרסומאי לשעבר הדר גולדמן, שפועל בשנים האחרונות בשוק הדיור האמריקאי, ויחד עם שותפים מחזיק בכ־400 דירות בשיקגו.

אקיברי הוא שותף של גולדמן בפרויקט להסבת הבנק הפדרלי בטקסס לבניין מגורים שבו דיור בר השגה גולדמן וכן בפלטפורמה הטכנולוגית שמפתח גולדמן, סי סקוורד (C בריבוע), שנועדה לשרת את דיירי הדירות השכורות בארה״ב. האפליקציה, הראשונה מסוגה, תאפשר להם לדווח על בעיות, תקלות ובקשות בדירה, לשלם את שכר הדירה ולהקים קהילה במתחם.

"בארצות הברית, בעיקר בטקסס, מדובר בתשואה של 4.5%-6% לפרויקטים ברמה של קלאס A ויוקרה", הוא אומר. "במתחמים ישנים יותר של קלאס B ו־C התשואות יגיעו ל־8% לפני עלויות מימון. אנחנו יכולים לממן עד 75% מהפרויקט, כך שיש אפשרות להגיע לתשואה על ההון העצמי של 10%-12%. ברגע שסיימת את הפרויקט, הדבר הטוב הוא שאין לך סיכון מתנודות של השוק, כלומר אם יש ירידה במחירי השכירות אתה מכוסה, אתה יודע מה אתה עומד להרוויח, החיסרון הוא שכאשר יש גאות בשוק, גם אז היציבות נשמרת".

מה קורה כשאנשים עוזבים את האזור או כשהאבטלה עולה?

"בדרך כלל אנו מחפשים אזורים שאנשים רוצים לגור בהם, קרוב לאזורי תעסוקה עם מגוון של משרות בכמה רבדים והם מתפתחים, כך שהסיכון קיים, אבל אנו משתדלים לצמצם אותו. בנוסף לכך אנו מבצעים מחקרים כדי לאתר את המיקום הבא שלנו. יש מקומות שבהם אנו מבינים שיהיה מחסור בדירות ושיש מקומות שבהם צפויות הזדמנויות לאור המחסור בדירות".

מהו המודל שאתם עובדים בו?

"אנחנו עובדים בשוק שנקרא מולטי־פמילי (multifamily), המיועד להשכרה בפיקוח, שאת המדיניות הכללית שלו קובע הממשל הפדרלי באמצעות שליטה בשכר הדירה. דייר בנכס כזה לא ישלם שכירות שהיא יותר מ־30% מהכנסתו הפנויה, ואת ההפרש היזמים מקבלים מהמדינה. בנוסף לכך מאפשרים ליזמים שמשקיעים בפרויקטים כאלה לצבור נקודות מס שניתן להזדכות, לצבור, לעשות בהם שימוש או למכור ליזמים אחרים ואפילו לחברות ביטוח. למשל בטקסס השקענו בפרויקט 10 מיליון דולר, ונקבל עליו כ־2 מיליון דולר זיכוי מס". 

כריס אקברי, בעלי חברת ITEX צילום: אוראל כהן

מי מתגורר בפרויקטים להשכרה?

"טווח האנשים שמתגוררים בשכירות הוא רחב, מאחר שזו חובה רגולטורית של המדינה ושל העיר לספק שכירות בת השגה. המגורים בשכירות בת השגה זמינים לכל דייר שמרוויח עד שכר חציוני. בכל רחוב יש חובה ש־25% יוקצה להשכרה בת השגה. האחוז הזה משתנה מאזור לאזור בהתאם לצרכים שקובעת הרשות המקומית, ובחלק מהאזורים זה מגיע ל־50%. ישנם מתחמים לבעלי הכנסה נמוכה יותר שבהם יתקבלו אלה המרוויחים 50% או 80% ומטה מהשכר החציוני. כל נכס מוגדר לפי התב"ע שלו בהתאם לצרכים. למשל יש נכסים שבהם מוגדר ש־25% יאוכלסו על ידי אנשים בני הגיל השלישי, והרוב הוא למשפחות, באזורים אחרים זה יכול להיות הפוך ובשכונה אחרת התב"ע יכולה להגדיר ש־40% מהדירות יושכרו לצעירים. בנוסף, אנחנו מחויבים לקחת משפחות ושוכרים עם רמות שונות של שכר. המתחמים שלנו מתמקדים במבוגרים בני 55 ומעלה ובמעמד הביניים".

מה טווח שכר הדירה בבניין אחד?

"יש בניין שבדיוק סיימנו לבנות שבו הסכום הנמוך ביותר של שכר הדירה עומד על 350 דולר לחודש, והגבוה הוא 1,500 דולר, כל אחד בהתאם לשכר שלו. חשוב להבין שאין הבדל בין הדירות, כלומר זה שמשלם 1,500 דולר יכול לקבל דירה קטנה יותר מזה שמשלם 350 דולר לחודש. המסר החברתי כאן ברור: אנו לא מייצרים מעמדות, ואתה לא יודע כמה השכן שלך משלם".

אם השכר שלי הרבה יותר גבוה מהשכר החציוני באזור, עדיין יתאפשר לי לגור במתחם?

"בדיור המסובסד יש שכר מקסימלי שבו ניתן לגור בפרויקט, אבל בכל פרויקט 20%-25% מהדירות מושכרות בשוק החופשי. זה אומר שעדיין תצטרך להרוויח לפחות פי שלושה ממחיר השוק, כלומר אף שאתה מגיע לשכור דירה בשוק החופשי, עדיין בודקים לך את השכר".

ואם הגעתי עם שכר נמוך ובמהלך התקופה העלו לי את השכר?

"הבדיקה נכונה ליום שבו ביקשת להיכנס למתחם. אם לאחר תקופה קיבלת קידום בעבודה והעלו לך את המשכורת, זה לא ישנה את שכר הדירה שלך, ואנו מאוד מרוצים מכך, כי זה אומר שתוכל לשלם את שכר הדירה בקלות רבה יותר ותהיה לך יותר הכנסה פנויה".

איך נראה מתחם כזה?

"יש בו את כל מה שנכלל במגורי יוקרה: בריכת שחייה, ספא, חדר כושר, בחלק יש סטודיו לכושר, חדר ישיבות, חדר שבו מספר מחשבים לשימוש הדיירים. בפרויקטים לאוכלוסית הגיל השלישי ננסה להתאים את השירותים, ונוסיף למשל חנות יופי וקוסמטיקה. מובן שהכל כלול בשכר הדירה. המגמה בשוק השכירות האמריקאי היא לשפר את איכות החיים של הדיירים, לכן אם אנו רוצים להתחרות ביזמים אחרים, אנו חייבים להכניס את השירותים הללו".

עד כמה פינוי אנשים מדירותיהם הוא תופעה נפוצה?

"בדרך כלל 2%-3% מהדירות דורשות פינוי של הדייר. יש דיירים שמאבדים את העבודה, או את ההכנסה שלהם, אתה שולח להם הודעה שהם צריכים להתפנות, ואז יש להם 18 ימים לכך. במדינות שונות יש לדיירים זכויות שונות, אבל בטקסס למשל מאד קל לפנות אדם מהדירה, אם הוא לא מפנה תוך 24 שעות יש לנו אישור שופט להוציא את החפצים שלו מהדירה. אם זה קורה נרשום את זה בתיק שלך, כך שבפעם הבאה שתגיע לשכור דירה במקום אחר הם יראו את זה וזה ישפיע על הניקוד שלך ויהיה לך קשה לשכור דירה".

למרות ההצלחה של המודל האמריקאי, עולות לא מעט תהיות בדבר מידת התאמתו לישראל. מלבד הצורך בחקיקה, עולים לא מעט סימני שאלה שנובעים בין היתר משיטת דיווח המס בישראל, ששונה בתכלית מזו האמריקאית, ועשויה להקשות על רשות המסים לעקוב אחר רמת ההכנסה של שוכרים.

בישראל דיור בר השגה מקודם על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר, שדרכה המדינה מקצה קרקעות במחיר מוזל לטובת השכרה ארוכת טווח. אלא שרק 25% מהדירות בפרויקטים הללו מושכרות במחיר מופחת. הביקוש למודל זה גבוה, הן מצד החברות אשר מתמודדות על המכרזים והן מצד השוכרים.

במקביל, בדומה למודל האמריקאי, מקודם בישראל חוק להגדלת שוק השכירות המפוקח על ידי יצירת מגורים לשכירות על גם על קרקעות פרטיות, וחברה שתשקיע בפרויקט כזה תוכל לקבל זיכויי מס, ולהשתמש בהם או למכור אותם.