"לקמעונאים בישראל יש תנאי פתיחה טובים להתחרות עם אמזון"

"יותר מ־70% מהכלכלה בארה"ב מבוססת על שירותים. אלו עסקים שקשה להתחרות בהם דרך האינטרנט. אפשר אולי להתעמל בבית במקום ללכת למכון כושר, אבל עדיין אי אפשר להסתפר באופן מקוון", אומר דייב הנרי, אחרי כמעט חצי יובל בקימקו (Kimco), קרן השקעות הנדל"ן הציבורית הגדולה בארה"ב. הנרי כיהן כמנכ"ל שלה בין השנים 2009 ל־2016, וכיום הוא יו"ר ועדת ההשקעות של קרן הנדל"ן הישראלית אלטו של מודי כידון ויניב מלמוד, שמשקיעה במרכזים מסחריים פתוחים בארה"ב. 

את הדברים האלה אומר הנרי בעיצומם של ימים קשים עבור המסחר, בפרט בארה"ב, במה שזכה לכינוי "אפוקליפסת הקמעונאות": מגיפת סגירות של קניונים ורשתות קמעונאות שהתקשו להסתגל לחדירה של המסחר המקוון לענף. בתי כלבו ותיקים וידועים כמו סירס, מייסי'ס וג'יי.סי פני מדווחים רבעון אחר רבעון על הפסדים וסוגרים סניפים, בשעה שנתח גדל והולך של האמריקאים מעדיף לעשות את הקניות שלו ברשת. ב־2017 צפוי מספר החנויות שנסגרו לעבור את השיא שנרשם ב־2008,

שנת המשבר הכלכלי בארה"ב, וזה מורגש היטב בקניונים ברחבי המדינה, שרבים מהם עומדים ריקים או חצי מאוכלסים. 

צילום: Caters News Agency

אבל הנרי (68) חושב שהמונח "אפוקליפסת הקמעונאות" הוא קיצוני מדי. "נכון שהצמיחה של הסחר המקוון עשתה את שלה ופגעה בעיקר ברשתות ההלבשה וההנעלה. התנועה בקניונים אכן ירדה ומניות הקמעונאות שילמו גם הן את המחיר", הוא אומר, "אבל אם מסתכלים על הנתח הגדול של שירותים במשק שכולל מסעדות, סלונים לעיצוב שיער, מכוני כושר ומרפאות למשל, מדובר בעסקים שההשפעה של אמזון ושל המסחר המקוון עליהם היא קטנה. העסקים האלו לא שונים מהעסקים שלנו, שמבוססים על מרכזים מסחריים בתוך קהילות. צריך לזכור גם שבארה"ב יש יותר שטחי מסחר לנפש מאשר במקומות אחרים, אז נראה הקצאה מחדש של שטחי מסחר לשימושים אחרים".

אילו שימושים למשל?

"אם מדברים על הבניינים של חנויות הכלבו הגדולות, אני מניח שנראה הסבה של כל הבניינים למגורים בשילוב עם מסחר, תהליך שנקרא די־מולינג. זה עולה בקנה אחד עם מדיניות התכנון של הרבה עיריות שמעוניינות לפתח את עירוב השימושים בשטחן, כלומר, שיהיו כל מיני סוגי פעילויות באזור אחד. יש בניינים שיהפכו לסניפים ענקיים של סופרמרקט כמו קוסטקו, וארה"ב שומרת יותר על כושר אז בטח נראה מכוני כושר ענקיים. בחלק מהמקרים הבניינים יתחלקו בין כמה חנויות, כמו למשל חנויות דיסקאונט שגם הן נמצאות בצמיחה".

להפיק לקחים מארה"ב

השפעות המשבר האמריקאי על הקמעונאות בישראל עוד לא ניכרות, אבל התחזיות לא אופטימיות. הקניונים בישראל מבינים אף הם שיש פה צורך בשינוי חשיבה, בפרט על רקע כוונתה של הענקית הבינלאומית אמזון להיכנס לפעילות מכירות בארץ. את ההשפעות של כניסת אמזון לשוק הנרי מכיר היטב.

איך היית מציע לקמעונאים המקומיים להיערך?

"יש הרבה לקחים שאפשר להפיק מארה"ב. אם הייתי בעסקי הקניונים בישראל ו־80% מהשוכרים שלי היו בעסקי ההלבשה וההנעלה, הייתי פועל כדי להחליף את התמהיל. הייתי מנסה להביא יותר מסעדות, בתי קולנוע, או בקיצור יותר דברים שגורמים לאנשים לבוא למקום שלך. מטבע הדברים לאמזון תהיה השפעה על השוק המקומי, אבל ישראל ערוכה טוב יותר להשפעה של המסחר המקוון מבחינת כמות החללים המסחריים שיש לנפש ופיזור האוכלוסייה".

אחד העסקים שהזכרת כבטוח יחסית מפני השפעה של מסחר המקוון הוא הפארמה ושירותי הבריאות, אבל אמזון וחברות אחרות כבר נמצאות שם.

"אמזון מנסה להיכנס לעסקי מכירת התרופות ותהיה לכך השפעה על בתי המרקחת המסורתיים. אבל מנגד, אנחנו רואים דיירים חדשים במרכזי הקניות שלא ראינו קודם, כמו מוקדי חירום ורשתות של מרפאות שיניים. יש עסקים שעוזבים את בתי החולים ומתחילים לפעול בשטחים מסחריים. אנשים רוצים להמשיך ולקבל את שירותי הרפואה מסביב לשעון, אבל בלי להגיע לחדר מיון של בית חולים גדול. למעשה, בתי חולים רבים פותחים שלוחות במרכזים מסחריים".

איך ייראה שיווי המשקל החדש בין המסחר המקוון לפיזי?

"אני חושב שיעברו שנים עד ששוק הקמעונאות בארה"ב יגיע לאיזון בין המסחר המקוון למסחר הפיזי. זה מעודד מאוד לראות את אמזון נכנסת לעולם הפיזי. היא פותחת חנויות ספרים משלה, אבל אלו לא רק חנויות ספרים, אלו חדרי תצוגה למוצרים כמו הרמקול החכם אקו וקורא הספרים האלקטרוני קינדל. אמזון ראתה כמה חנויות אפל מצליחות, והבינה שאנשים רוצים לגעת במוצרים האלה בידיים.

"מעבר לכך, היא רכשה את הול פודס מרקט. אחרי הכל, שילוח של מוצרי מזון הוא מאוד יקר. באמזון מבינים שהם יפסידו כסף אם יתבססו על זה יותר מדי, והם רוצים שאנשים יבואו לחנויות של הול פודס כדי להרוויח. מנגד, וולמארט נעשית מתחרה רצינית של אמזון, ויהיה מעניין לראות מה יקרה בקרב הזה. היא מתמחרת את המוצרים בחנות הפיזית ברמה נמוכה יותר מאשר בחנות המקוונת, ובכל מקרה ברמה נמוכה יותר מאמזון. עבורה העסקים הפיזיים יהיו תמיד יותר רווחיים מהעסקים מקוונים, ולכן היא רוצה למשוך את האנשים לחנויות. אני מאמין שנראה יותר ויותר מסחר מקוון עובר לעולם הפיזי תוך כדי הצמיחה שלו. הקמעונאים שיפצחו את האיזון הנכון ישרדו".

מחפשים מציאות בדולר

לא פשוט בימים אלה להחליט על השקעות במרכזי מסחר. אמנם לא מדובר ממש בקניונים, אלא במרכזים פתוחים, אבל גם אלה סובלים מהמצב בארה"ב. לדברי הנרי, הכל תלוי באוכלוסייה. "הכל מתחיל במיקום של הנכס ובדמוגרפיה של הסביבה", הוא אומר. "במקרים שיש בסיס חזק לא צריך לדאוג יותר מדי לגבי מתיחת פנים לתמהיל העסקים שם, כלומר, אם מדובר במרכז שפועל זמן רב בתוך קהילה משגשגת. בפרויקטים גדולים יותר בודקים מקרוב את הסבירות שחלק מהשוכרים ייכשלו וחושבים מה אפשר לעשות עם החללים".

האם הביקוש הגבוה לשטחים עבור מרכזים לוגיסטיים הופך את התחרות על נדל"ן לקשה יותר?

"בהחלט. שטחים תעשייתיים פופולריים הרבה יותר כיום בקרב משקיעים מאשר שטחי מסחר. מנגד, ישנם הרבה משקיעים שרואים זאת דווקא כהזדמנות להיכנס לענף הקמעונאות, כי המחירים של נכסים מסחריים ירדו, ומנגד, אם אתה משקיע בנכסים לתעשייה, אתה קונה כשהשוק בשיא. יש המון משקיעים שמעוניינים בקמעונאות דווקא עכשיו".

האם יש מכנה משותף רחב לעסקים שהם חסיני מסחר מקוון?

"כשבוחנים את מרכזי הקניות הקהילתיים, בניגוד לקניונים, רבים מהשוכרים בהם הם נותני שירותים שפחות חשופים למסחר מקוון. יש גם את חנויות הדיסקאונט והכל בדולר, שאין להן כמעט נוכחות באינטרנט והמודל העסקי שלהן מבוסס באופן מובהק על נוכחות פיזית. החנויות האלה מספקות חוויה, עבור הרבה קונים זה כמו השעשועון חפש את המטמון: הם מחפשים מציאות. גם החוויה של לקנות משהו מיד ולא להמתין לו היא חשובה".